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昆山:花桥板块房价趋稳 楼市违规现象风行 ——凤凰网房产上海
日前,凤凰网房产实探昆山花桥楼市发现,在这种氛围下,花桥一些楼盘“揽客”手段多样,代缴社保“产业链”风行、赠送面积更是常态……高企的房价下隐藏着“风险”。 -来自凤凰新闻客户端
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昆山:花桥板块房价趋稳 楼市违规现象风行

凤凰网房产上海站 作者:李静
2018-10-12 10:10

花桥——作为昆山市下辖的一个乡镇,每次提起,都紧紧地和“魔都”结合在一起。在环沪的城市圈中,花桥距离上海最近,甚至可以实现地铁通勤,包括越来越完善的配套,都使得花桥成为环沪置业的首选之一。

享受着交通的便利以及上海人口外溢的“福利”,花桥的房价也日益飙升。不过机会和风险总是并存的,区域的优势带动了房价的攀高,房价的攀高自然吸引了一批又一批置业者的目光……

日前,凤凰网房产实探昆山花桥楼市发现,在这种氛围下,花桥一些楼盘“揽客”手段多样,代缴社保“产业链”风行、赠送面积更是常态……高企的房价下隐藏着“风险”。

市场销售火爆 上海客户居多             

乘坐上海11号线地铁向西,可以发现地铁上出现的楼盘广告多集中在嘉定和花桥。再往西走,靠近花桥地界时,便有很多拿着宣传单页的中介前来问你是否买房。

从地铁11号线兆丰站下车,触目可及的便是一幢幢高楼,排列整齐、高耸在街道两侧,有的还在建设、有的外边已经挂晒着衣物。不过还有些许待拆迁的小平房,散落在街道旁。

小编实地探访了包括象屿都城、象屿西郊御府、苏河公园以及嘉宝梦之悦等5个花桥板块楼盘。除了个别楼盘的均价在27600元/平方米之外,其他楼盘的均价均在22000元/平方米左右。

通过小编实地走访发现,大部分楼盘可售项目并不多,很多都是加推,项目销售人员均表示目前市场比较好,去化率比较高。

小编来到“象屿西郊御府”楼盘,发现其在售仅8号楼,其他楼栋已经售罄。而且,就算当天是中秋节,其售楼处现场依旧火爆,洽谈区座无虚席,前来咨询看房的顾客不在少数。

象屿西郊御府的销售顾问表示:“楼盘均价为22950元/平方米,中秋节前两天就卖了30多套,现在剩下的不多了,洋房还没有开售,面积最小70平方米,总价在160万左右,40%的绿化率,2.68元/平方米/月的物业费,明年年底交房。”

不过,小编发现其缺点在于周边没有大型商业配套,而且紧挨着高速公路,经常有大型装载车呼啸而过,噪音比较大。

那么,前来花桥购房的都是怎样的客群呢?是否真的满足了上海工作者的刚需,还是给投资客带来了新机会?

“整个花桥来说,基本80%以上的客户来自上海。首先,上海的高房价还有买房资格的限制问题,都让客户更愿意选择房价相对较低的花桥;其此,一些置业者看重了花桥未来发展的前景;最后,花桥镇两所学校也让很多人在此买房,其中一个是苏州外国语学校,一个是康桥国际学校,”一名中介工作人员向小编表示。

总体来说,花桥的新房市场活力非常充足。在9月30日嘉宝梦之悦的开盘现场,当天下午1点一开盘门口就排起了购房“长龙”,景象十分壮观,最后的销售结果也没有意外,该项目在短时间内就宣布售罄。

揽客手段多样 代缴社保“产业链”风行

近年来,众多房企也都看上了花桥这块“风水宝地”,绿地、象屿、融创等房企纷纷试水,同时花桥房价也水涨船高。

在没通地铁11号线之前,花桥大部分楼盘价格都无法超过1万元/平方米,但如今,花桥部分楼盘均价高达22000元~28000元/平方米,比昆山市区很多楼盘价格还要高。

易居研究院智库中心数据显示,2018年6月~9月花桥楼盘的成交均价分别为19335元/平方米、23906元/平方米、19708元/平方米、21048元/平方米。虽未有涨幅,但还是明显高于昆山其他板块的均价。其中,千灯镇9月份成交均价为13305元/平方米,淀山湖镇为18139元/平方米,玉山镇为18139元/平方米。

不过,“美好”的表象下面总隐藏着“风险”。一些楼盘“揽客”手段多样,代缴社保“产业链”风行、赠送面积更是常态……

象屿西郊御府销售顾问透露:“设备平台的面积是赠送的,可以自己进行改造改造,变成一间房。”

“我们赠送面积很多,72平方米的两房,报房管局的建筑面积72平方米,没有报房管局的面积是9.7平方米,这9.7平方米就是赠送的,设备平台旁的墙面可以全部打掉,可以变成房间。” 某楼盘的销售顾问坦陈,这样操作会有安全隐患,因为会有开发商承诺可以操作,但是政府不让,后期就会有麻烦。但是,我们承诺可以帮忙操作,把墙打掉不会有问题。

南京工业大学天诚不动产研究所所长吴翔华在接受凤凰网房产采访时表示:“赠送面积的风险在于管理风险,有的区管的比较严,这个就属于违建,这个风险比较大。其此,赠送面积并没有计到产权证里面。万一今后碰到拆迁补偿或者是一些抵押,只认产权证的面积的时候,实际上就要吃亏了,所以这块就是隐形风险。”

令小编震惊的是,限购情况下的花桥楼市并不“甘于现状”。为了更好地“服务”上海客户,花桥楼市代缴社保“产业链”风行。

上述某楼盘销售顾问表示:“买房子的话可以帮忙解决社保的问题。现在买,合同签掉、首付付掉,然后开始买社保,交够12个月,可以办网签合同、办贷款。”当小编问及如何交社保时,其从容地表示:“花桥这么那么多帮你买社保的机构,差不多1万多就能搞定。”

上述中介工作人员也向小编表示,需要办理购房资格的话,中介帮忙也行、开发商办也可以。“我们帮忙办是绝对可以办下来,帮忙交的社保是真实的,很多人都是这样操作的。自己去办没有关系是办不下来的。”

象屿西郊御府销售顾问同样表明,社保问题开发商会想办法,只要想买房,肯定能让客户买到。

房价趋于稳定 未来风险加剧

昆山与上海的融合正加速进行中,与上海最接近的昆山三大重镇花桥、千灯和淀山湖更是颇受青睐。一面是区域发展前景可期,一面是违规现象日益风行。昆山花桥处在一半海水一半火焰的状态中。

据了解,随着S1线的规划落实,这条连接苏州高新区,穿越昆山城区,延伸到上海轨道11号线昆山花桥站的轨交快线,将“苏昆沪同城”照进现实。

2017年以来花桥大数据产业园已引进百度创新中心、谷歌体验中心等一批大数据产业项目,到2020年,力争新增大数据企业150家以上。

不过,吴翔华认为:“花桥有交通利好,所以价格比较坚挺。但是大部分人是投资性购房。如果没有把它转化成真实的居住的需求的话,将来的风险还是会比较大的,如果跟上海的价格越来越接近了,风险也就开始越来越大。”

同时,吴翔华表示,赠送面积、代办社保这些行为肯定是急于拉客。因为限购之后,很多地方政府之前没有限购方面操作的经验,每个地方政府在执行行政手段的时候,会有一些漏洞,不像南京或者其他一些城市,已经执行限购好多年了,有漏洞早就可以堵上。

此外,戴德梁行杭州及南京公司总经理汤耀光认为:“目前整个房地产市场变冷,环沪购房者,预计会较之前大幅减少,而过去比较热门的无锡、嘉兴昆山等地方,由于供应量超出了本地居民实际需求,加上这波溢出的热潮导致房价大幅上涨,未来房价将出现较大压力。”

“现在环沪市场基本上进入调整期了,周边市场的一些楼盘开始降价调整,接下来市场价格会回归到合理的阶段。我认为,在明年的年中或者下半年,环沪市场中一些楼盘的性价比会高一些。那个时候,可以选择一些优质城市或者一些优质项目来进行关注。如果有旅游度假、休闲养老这种置业诉求,也可以出手。”同策咨询研究中心总监张宏伟建议。

汤耀光表示,所以环沪购房人士不要只考虑到该城市与上海的距离,也不能仅凭房价差距而决定是否购买,更多的需要考虑到这个城市本身的发展前景与其产业基础,是否能有效吸引人口流入,具备真正的刚需,房价才有其价值的基础。

[责任编辑:李静]

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