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泰禾短期内多次人事变动 背负巨大偿债压力

泰禾集团正深陷人事变动的风波。7月26日，针对裁员的传闻，泰禾集团内部人士在接受《财经》新媒体记者采访时表示，裁员事件并不真实。泰禾正在进行高端人才的引进，达不到公司考核标准的员工将被淘汰。

据悉，此次被“调整”的部门不仅涉及品牌、建筑设计，甚至包括法务、财物等公司重要部门。值得注意的是，根据2017年财报显示，因其规模扩张加速，包含员工薪资在内的销售费用和管理费用分别同比增长83.34%、68.63%。但是，各项费用的增加没能促成业绩以及周转速度的大幅提高，反而在今年给泰禾带来巨大的偿债压力。

业内人士分析认为，泰禾多聚焦一二线城市的中式改善型产品，销售进度缓慢带来了回款及偿债方面的压力。目前，房企的人事组织架构的调整多是为了节省成本，实现人力资源的“高周转”。不过，也带来了新风险，人事关系调整或导致部分核心技术的流失，并且多领域人才的引入能否带来业绩增长仍存疑。

“裁员风波”发酵 营收增速放缓管理费用激增277.83%

日前，有消息称泰禾正在进行裁员，裁员总体比例达30%，涉及北京、上海等区域，裁员规模在二三百人左右。7月25日，媒体报道泰禾福州和武汉两地的品牌部人员全部被裁。就在前几日，泰禾已对各个区域公司的设计系统员工进行考试，本科学历不是211、985院校的设计部员工均需要参加考试，根据考试成绩对员工进行淘汰。

不可忽视的是，2018年以来，泰禾集团面临着人事大调整，财务总监罗俊、上海区域副总经理鄂宇、集团副总裁丁毓琨先后离职。近日，在泰禾任职近10年的副总裁沈力男也宣布离职，其任职期间对泰禾的文化品牌的打造起到关键作用。

合硕机构首席分析师郭毅对《财经》新媒体记者表示，近几年房企在激烈竞争的同时提出了一个较高发展目标。基于发展目标，房企对内各个部门之间工作衔接与配合相应提出了更高标准，对于不达标的包括核心管理团队以及各部门员工都可能面临调整。

事实上，泰禾集团2018年的销售目标定在了2000亿元。据克而瑞统计数据显示，泰禾今年上半年的销售额为655亿元，与2000亿的目标相差甚远，完成率为32.75%，排名房企业绩目标完成率第50位。

同时，2017年，泰禾的总营收增长速度同比减少22.55个百分点，营业利润增速同比减少4.86个百分点。今年一季度，不仅销售增长低于预期，而且管理费用同比增长277.83%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，房企对员工的辞退一般仅为非核心部门，尤其是部分效率低下的部门，会面临压缩的可能。但是若是对核心部门进行调整，那么可以看出该企业变革的决心，期待人员的变动带来业绩等各方面的快速提升。

高端改善项目待突破 去化速度放缓

今年，从整体来看，集中一二线城市布局房企对比全国覆盖的房企来说，面临较高风险。根据财报显示，截至2017年末，泰禾剩余可售面积720.88万平方米，分布在福州、北京、上海、深广和武汉区域。其中，福州和北京占50%以上。

评级公司东方金诚所发布的相关评级报告认为，由于泰禾在建项目未售部分，以及拟建项目均分布在福州、北京、上海等本轮楼市调控的重点城市，从短期销售前景来看存在一定不确定性，对其业绩的增长造成一定的阻力。

在郭毅看来，今年房地产行业面临巨大挑战，如一二线城市的调控政策仍未有放松迹象，三四线城市又遇到棚改资金收紧，这样市场环境对于设计及营销等员工的综合水平要求提高。因此，包括万科、绿城等房企的人事组织架构的调整，均希望人员调整可以节省成本，并带来效率的提升。

另外，业界广泛熟知，泰禾的产品走中式精品路线，包括院子系、大院系等，均定位高端或改善型需求。不过，高端定位的项目在今年全面严格调控的影响下，销售速度并不乐观。

根据财报显示，因北京限工令等政策影响，2017年北京区域项目的竣工面积出现加大幅度下降。同时，济南东都项目和北京中国院子项目销售进度相对较慢，截至2017年末去化率分别为41.67%和78.86%。其中，北京中国院子为高端产品，价格较高，且受限购等因素影响，去化速度相对较慢。

中国豪宅研究院院长朱晓红表示，泰禾主要做高端市场，一二线城市成功去库存之后，对人才数量上的需求会减弱。现在精简人员，目的是实现人力资源的“高周转”，节省成本同时实现人尽其才。例如，和普宅销售地推战术不同，豪宅项目则需要精英阶层进行推广和销售。

不过，严跃进表示，新的风险在于，人员架构调整或影响短期业务经营，甚至导致部分核心技术的流失。

债务陡增 多元化人才引入适配程度仍未知

在2017年，泰禾的营收构成方面，房地产营业收入235.06亿，占收入比例96.61%，其他如服务、化工和零售业务等收入贡献均较少。

从行业属性来看，房地产行业需要大量资金支持。又因规模扩张，2017年泰禾的销售费用和管理费用分别同比增长83.34%、68.63%，这其中就包括人力成本的增长。但是，各项费用的增加没能促成房地产方面业绩以及周转速度的大幅提高，反而在今年给泰禾带来巨大的偿债压力。

根据泰禾2017年财报显示，存货周转率为0.15次，较2016年末进一步下降，处于行业较低水平。在今年一季度，泰禾的周转状况也并未好转，除存货周转速度持续走低以外，应收账周转天数为24.16天，高于2016年以来各季度的水平，与万科同期4.25天差距巨大。

一定程度上，周转天数延长意味着回款速度变慢，在经营和债务压力之下，不得不通过借债等方式来缓解。2018年3月末，泰禾全部有息债务为1539.13亿元，债务规模进一步增加，长期有息债务和短期有息债务占比分别为67.36%和32.64%；公司资产负债率为88.46%，高于2017年年底水平。

在债务压力之下，除了在地产领域的传统部门进行人员的更新，泰禾也试图从服务领域切入，轻资产运营带来新业绩的增长。因此，在“泰禾+”战略下的教育、文化院线、养老等新板块，泰禾也在大举引进一流人才。目前，泰禾正在启动引进高端人才的“千人计划”。

“当任何一个企业，在发展阶段是急需人才的。但当稳定的阶段，则需要输入相关领域的精英人才。另外，由于培养人才成本较高，房企人才调整计划也会促进人才在房地产领域合理的分配调试。人才流动对于房企来说是常态，但是未来在业绩压力之下，各领域的众多精英人才引入，是否能适配企业文化以及业绩要求仍是未知。”一位接近泰禾的人士表示。

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