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第一太平戴维斯发布《2018年第二季度上海市场回顾》

7月10日，英国排名第一的房地产顾问、伦敦交易所上市公司第一太平戴维斯（Savills）发布《2018年第二季度上海市场回顾》报告。

报告指出，二季度，上海新建商品住宅新增供应累计约142万平方米，环比回升110.5%，同比仍下降13.6%。一手商品住宅成交量共计约145万平方米，环比上涨21.4%，同比下降30.1%。一手商品住宅成交均价达到每平方米人民币49,800元，环比上涨12.9%，同比微升4.8%。

第一太平戴维斯预计，未来一个季度，上海新增商品房供应市场或将进入活跃期。多个开发商的现有项目有望获取预售证继而发售其现有项目，但市场仍将很大程度上受到政府调控的影响。

报告详情如下：

一手商品住宅市场

二季度，上海新建商品住宅新增供应累计约142万平方米，环比回升110.5%，同比仍下降13.6%。一手商品住宅成交量共计约145万平方米，环比上涨21.4%，同比下降30.1%。一手商品住宅成交均价达到每平方米人民币49,800元，环比上涨12.9%，同比微升4.8%。

一手高端公寓市场

一手高端公寓市场本季度迎来30.14万平方米的新增供应。其中四分之三的供应来自已有项目的加推批次。此外一首高端公寓市场新增两个供应项目，分别是浦东三林板块的前滩海景壹号以及位于杨浦新江湾城板块的信达泰禾上海院子。成交量共计约14.18万平方米，环比上涨118.9%，但同比仍下降17.8%。

一手高端公寓价格较上季度有所下跌，其价格指数环比下降2.3%, 达到每平方米人民币90,690元。

住宅用地市场

第二季度，季内共成交了两块纯住宅用地，共计面积约16.1万平方米。其中一块纯住宅用地临近万达宝山，成交楼板价约为人民币每平方米3.0万元，由大华房地产集团控股公司拍得。另一块纯住宅用地位于嘉定，成交楼板价约为人民币每平方米3.1万元，由上海保利建锦房地产开发有限公司拍得。

本季度成交1幅租赁用地，位于新江湾社区，可建面积约为8.15万平方米。平均楼板价为每平方米8万元，该地块以零溢价成交。

上海住宅租赁市场

-二季度，服务式公寓市场新增太古汇镛舍（共计102套）及金桥万豪（共计73套）两个项目。全市租赁住宅平均租金变化较为平稳，环比微跌0.6%，同比微增0.8%，达到约人民币每平方米每月198.6元。服务式公寓租金为人民币每平方米每月235.1元，环比下降1.5%；小业主公寓租金环比微增0.1%，达到人民币每平方米每月191.6元；别墅租金亦环比微增0.1%到人民币每平方米每月158.9元。

全市平均空置率环比下降1.5个百分比。其中服务式公寓空置率环比下降1.8个百分比到17.3%；小业主公寓空置率环比下降1.1个百分比到14.1%；而别墅空置率则环比下降1.6个百分比到6.6%。

浦东相较浦西，在本季度服务式公寓供应量较少，仅有金桥万豪的73套服务式公寓进入市场；由于租客在服务式公寓市场有较少新的选择，浦东租赁市场空置率预计将会呈现下降趋势。

楼市政策

上海市发文规范企业购买商品住房行为。新政要求，企业购买商品住房必须同时满足设立年限已满5年、在本市累计缴纳税款金额已达100万人民币、职工人数10名及以上等条件。

七月起，上海将规范租赁市场，所有租赁行为将被纳入在线系统。与此同时，上海市住房租赁公共服务平台在经过三个月的试运行后正式上线。

未来一个季度新增商品房供应市场或将进入活跃期。多个开发商的现有项目有望获取预售证继而发售其现有项目，但市场仍将很大程度上受到政府调控的影响。 

住宅用地方面，下半年市场将迎来一波新增高潮。目前预计约有10幅纯住宅用地会进入出让程序。下半年，上海也会持续推进租赁用地进入市场。尽管长期市场看好，但目前逐渐收紧的金融货币政策使得新增供应地块的出让溢价相对温和。

金融政策方面，国内经济在持续压力下，不排除政府将短期调整货币政策、放松楼市调控以刺激经济增长的可能性，但目前看来还没有相关迹象。

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