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从绿化做到全球房企市值第一丨绿地非典型性案例

“做政府想做的事，做市场所需的事”，这是张玉良时常说的一句话。

（1989年，上海浦东地区一角。）

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绿地集团，一切都从“绿地”说起。

1992年，当时上海作为中国最发达的城市之一，在经济、工业方面遥遥领先于国内其他城市，但在绿化方面可谓“自惭形秽”。

按照联合国标准，世界城市的人均占有公共绿地面积为4-10平方米，而根据1981年统计，上海市区人均占有绿地面积仅为0.5平方米，仅为联合国标准的1/8。到了1992年，人均占有绿地面积仅升高到1.11平方米。

为了解决上海绿化建设问题，当时分管上海城市建设工作的倪天增副市长提出，建立一家自负盈亏的企业，通过市场竞争，综合开发，积累资金，直接用于绿化建设，上海市绿地开发总公司应运而生，也就是如今绿地集团的前身。

1992年的上海，房地产业刚刚启动，投资开发房地产可以说是一大热点。张玉良原先就在农委住宅办工作，对住房建设比较熟悉，于是刚成立的绿地开发总公司就将自己定位于以房地产业为主要产业，以绿化城市为宗旨的企业。

1992到1997年，这是绿地集团的初创积累阶段，成功探索出“以房养绿、以绿促房”的城市公共绿化建设新模式，同时获得政府的政策性支持，积极参与旧城改造与动迁房建设，推动房地产更好地发展。

1997年到2001年，绿地集团就已经成为了上海市房地产龙头企业，并一跃成为上海市房地产行业龙头企业，房地产销售面积和销售金额一直稳居上海市前列。

2017年，绿地实现合同销售金额3064.7亿元，同比增长20.2%。2018年绿地计划新推货值5000亿元，全年销售目标4000亿元，目标增长率30.52%，规模增速提升。

1992年，从当时2000万元的注册资本，经过26年的改革发展，目前企业总资产约8700亿元，资产规模增长超4万倍。

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“他是一个不太像上海人的上海人，一个高明但不精明的生意人，一个极其有执行力的国企背景的老总，一个极其善用社会资源的人。”这是张玉良的朋友对其作出的评价。

（张玉良 绿地控股集团董事长）

可能与绿地集团形成的渊源有关，在张玉良看来，企业要有大发展，就要做政府想做的事情，这也造就了绿地颇具特色的企业基因，从城市绿化建设到为地方政府打造“第一高楼”城市名片，就是其中一大表现。

对于PPP合作模式的势在必得，更是显示了绿地集团紧跟政府步伐的决心。近几年来，绿地先后承接了息邢高速、南京地铁5号线、太原植物园、丽水植物园、宁波杭州湾新区等多个PPP项目，希望2020年达到1000亿元的PPP项目签约规模。

绿地集团的高光时刻是在2014年。当时，绿地集团房地产全年销售金额达2408亿元，首次超过万科，问鼎地产行业。万科作为中国房地产多年来的“首把交椅”，虽然现在已经被碧桂园超越，但首次实现这一壮举，却是绿地。

2015年8月18日，绿地于上交所实现整体上市的仪式上，张玉良就系着一条少见的红色领带。彼时，上海市政府副秘书长、市国资委党委书记、主任徐逸波为绿地控股揭牌并鸣锣开市。

（2015年，绿地于上交所整体上市。）

上市同时也给绿地贴上了更多张玉良的标签，为张玉良及其背后的股东们的留任提供了合法性。“做政府想做的事，做市场所需的事”，一脚踏上了市场的小船，一手又放在了政府的腰间，这种双重的优势帮助绿地集团短时间不停打破自己的规模纪录。

上市当天，绿地控股以25.10元/股的开盘价亮相，最新动态市值达到3054亿元，稳居房地产板块首位，市值跃居行业全球第一。

在绿地上市的同一时间，千里之外看着万科成长的6旬的老人在三十年前同样选择了政府市场“两条腿”走路——找来华润当万科的第一大股东。但在过去30年里，他们与国资斩不断，理还乱。王石用了半辈子的时间想理清这种关系。

官商合一并不是最好方式，但是最易见效。王石是极其睿智的，与大股东华润保持“若即若离”的关系。张玉良同样看到这点，不同于王石，他将这种关系运用更为游刃有余，这直接催生了绿地式行政效率的出现，并在早期推动了绿地向着更大规模冲刺。

然而，好景不长。上市后几年间，绿地集团的几大战略方向连遭打击，首先是一线城市商住市场的严控，使得集团不少商业项目业绩受创。之后，政府对于国内企业海外投资的限制又给了如火如荼的绿地海外战略当头一棒。而一系列的退守在资本市场表现尤为明显，自2015年借壳登陆资本市场以来，绿地的市值已由最初的超过3000亿元跌至如今的不足1000亿元。曾经的行业第一如今市值已不足头名的五分之一。

很难说绿地的阵痛是否是早期模式的“后遗症”，但是绿地集团经历了两年的沉默、镇痛、转型后，舔舐伤口，逐步恢复。

2017年，绿地在聚焦房地产主业，实现业绩持续稳健发展的同时，进一步通过“地产+”的商业模式推动多元产业的快速协同发展，终于逐渐找回了未来的发展方向，但是伴随着行业所发生的剧烈变革，这“丢失的2年”终究也是很难找回来了。

2018年上半年，绿地集团实现销售金额1606亿，同比上涨19.58%，位列第六。

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早在2015年，张玉良明确指出要在做强房地产主业的基础上，加快“大基建”、“大金融”、“大消费”三个重点领域的发展。

绿地集团一直以打造“多元航母企业”而不断努力着，住宅开发、特色小镇、海外地产、商业商办，绿地渴望塑造属于自己的独特商业模式。但在从“上海的绿地”到“中国的绿地”再到“世界的绿地”发展过程中，道路永远不如我们所设想的那样一帆风顺。

这艘“巨型航母”在张玉良的掌舵之下，伴随着机遇与危险，乘风破浪。

放眼当下，在粤系、闽系房企大放异彩的时候，绿地集团可以说是千亿阵营中最低调的房企之一。即使是张玉良本人，也很少公开露面，甚至都找不到什么新闻八卦。

低调对于企业家是好事，从不接受采访的许家印带着恒大跑进房企前三；不愿在镜头前曝光自己的王文学也用十多年时间将华夏幸福打造成“环京王”，低调的企业家背后需要有高调企业，张玉良做到了前者，但一度忘记了后者。

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