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“以房养老”四年试点收官:来路坎坷,前程难测 ——凤凰网房产上海
2018年已经过半,6月底,“以房养老”试点已至收官之际。据悉,在一系列政策春雨后,目前“以房养老”分别在北京、上海、广州、大连等多地落地发芽。但据蓝鲸保险了解,目前,仅有幸福人寿一家险企推出“以房养老”相关产品并进行销售,且承保仅约百户 -来自凤凰新闻客户端
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“以房养老”四年试点收官:来路坎坷,前程难测

蓝鲸网
2018-07-02 13:45

2018年已经过半,6月底,“以房养老”试点已至收官之际。据悉,在一系列政策春雨后,目前“以房养老”分别在北京、上海、广州、大连等多地落地发芽。但据蓝鲸保险了解,目前,仅有幸福人寿一家险企推出“以房养老”相关产品并进行销售,且承保仅约百户。

问题出在哪儿?对此,多位专家对蓝鲸保险分析称,房产难估值、消费者认知不足等障碍拖慢了“以房养老”推进的脚步。那么,试点结束后,“以房养老”政策将何去何从?如何破题解决瓶颈?对此,多位专家建议,政府应设立补偿基金、引入长期护理保险与“以房养老”产品进行结合,与此同时,应加强信息披露,以推进“以房养老”项目落地,帮助保障老年人晚年生活。

“以房养老”酝酿多年,政策铺路、多地试点

2018年6月30日,是“以房养老”试点项目的正式落幕之日。

近几年,“以房养老”逐渐成为养老市场的一句流行语,具体来看,“以房养老”是一种将住房反向抵押与终身养老年金保险相结合的创新型商业养老保险业务,即老年人将其名下的房产抵押给保险公司,在房屋使用权仍归老人所有的情况下,保险公司根据房产的价值,每月向老人支付一定数额的养老金,直至老人身故;在老年人身故后,保险公司获得抵押房产处分权,处分所得将优先用于偿付养老保险相关费用。

“以房养老”看似是新概念,但事实上,早在5年前,国内就已提出“以房养老”概念,并推进相关政策。

早在2013年,国务院在《关于加快发展养老服务业的若干意见》中提出,鼓励开展老年人住房反向抵押养老保险试点;2014年6月,原保监会正式发布《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》,并提出在北京、上海、广州、武汉开展住房反向抵押养老保险试点。

2016年7月,原保监会发布《中国保监会关于延长老年人住房反向抵押养老保险试点期间并扩大试点范围的通知》,宣布将老年人住房反向抵押养老保险试点期间延长至2018年6月30日,试点范围扩大至各直辖市、省会城市(自治区首府)、计划单列市,以及江苏省、浙江省、山东省和广东省的部分地级市。

2017年6月,国务院印发《关于加快大战商业养老保险的若干意见》,要求大力发展反向抵押保险等适老性强的商业保险,并提出支持商业保险机构开展反向抵押保险业务,在房地产交易、登记、公证等机构设立绿色通道、降低收费标准,简化办事程序,提升服务效率。

此外,各试点地区也根据自身情况相继推出相关政策并推进政策落地,“以房养老”在北京、上海、广州、大连等城市相继开花。

“以房养老”产品仅一颗独苗:房屋难估值、消费者观念难改

虽然“以房养老”概念已铺陈多年,各试点地区也纷纷推进“以房养老”落地,但从目前的产品推进情况来看并不算乐观。据了解,目前仅有幸福人寿一家保险公司,可提供“以房养老”相关产品。

2015年3月,幸福人寿推出国内首款以房养老产品“房来宝老年人住房反向抵押养老保险(A款)”,近几年陆续在北京、上海、广州和武汉等城市推行,随着试点城市的增加,“房来宝”也逐步在多个城市延伸。

虽然距离“以房养老”产品首次推出已有4年,但从产品的销售情况来看,进展并不顺利,据幸福人寿披露的最新数据显示,截至2018年5月底,“以房养老”保险启动客户134户191人,承保94户132人。

事实上,早期着手推进“以房养老”相关产品的不仅有幸福人寿一家,另一家试点险企人保寿险推出相关产品“安居乐”,在2016年10月14日获批销售,但蓝鲸保险查阅人保寿险官网发现,该产品目前并未在售,此前也没有相关销售信息。

那么在层层政策鼓励下,为何险企难有推进“以房养老”项目的积极性,消费者对此也并不买单呢?

首先,房屋估值不稳定成为“以房养老”项目推进的主要限制因素,“以房养老项目涉及到对房屋进行估价,结合房屋本身的价值波动,以及‘房屋产权70年’的设定背后,产权处置存在的政策盲点因素,给以房养老在市场中的业务推进造成了难点”, 南开大学金融学院教授朱铭来对蓝鲸保险分析称。

从消费者角度来说,“以房养老”推进的主要挑战或在于目前国内对于该项目的认知不足。从已推出的产品来看,投保人需指定身故继承人,在投保人身故后,继承人可优先选择偿还保险费用赎回房屋。当继承人选择不赎回时,被抵押的房屋再由保险公司进行处置,其中扣除已经支付给老人的养老金部分,同时减掉保险公司相关费用,剩余的价值还将返还给继承人。但因产品较新,且“以房养老”涉及到国人极为重视的房产问题,消费者难以完全信任并接纳。

因此,基于“以房养老”的发展潜力,以及目前项目推进存在的障碍,保险业如何解决问题并打破僵局,值得思考。

首先,在产品供给端方面,广东财经大学金融学院教授张世春建议,“以房养老”可由政府和市场进行“利益共享、风险共担”。具体来说,政府可成立补偿基金,若因房价波动等不确定因素造成机构亏损,基金可进行补贴。另外,对于资金支付有困难的老人,政府可助其支付初期的房屋评估等中介费用。

在产品服务层面,朱铭来建议称,险企推进以房养老项目,可以同时与护理机构合作,或自建护理服务体系,服务于老年人。进一步说即针对老人的具体需求,引入长期护理保险,为丧失日常生活能力的被保险人提供护理保障和经济补偿的保险产品。

“这种措施也有助于防范险企借以房养老名义变相圈地的行为。通过提供综合性的养老服务,将‘以房养老’与养老地产进行区隔”,朱铭来进一步分析称。

巧令“以房养老”名目骗局仍存在,信披、监管待到位

值得关注的是,当蓝鲸保险搜索“以房养老”关键词时,发现目前与“以房养老”相关的新闻、文章多数涉及“警惕以房养老骗局”、“以房养老在中国水土不服”等情况,反映了以房养老在推进过程中存在问题以及监管漏洞。

从此前披露的案例来看,已有多起“以房养老”骗局发生,主要在于对“以房养老”金融产品的概念偷换。诈骗者以所谓的“理财人”与“高回报”作为诱因,哄骗老年人以其房屋作为抵押进行贷款,用以投资所谓高息的“理财项目”,最终“竹篮打水”,老年人不仅无法得到本金与收益,甚至房子也被强制过户。

归其原因,在于目前消费者,尤其是老年人对于“以房养老”的认知不足,缺乏相关金融知识,同时也反映了监管部门对于“以房养老”相关推进环节的监管不足问题。“要想有效规避目前部分存在的借‘以房养老’名义实施的骗局,有赖于社会各方的共同努力”,经济学家宋清辉提醒称。

因此,针对“以房养老”项目在推进过程中存在的“诈骗”等问题,一方面需要加强信息披露机制,另一方面应强化监管,以防不法分子“钻空子”,降低消费者对于“以房养老”的信任。

在信息披露方面,相关金融机构应准确、全面的将相关情况进行披露,包括自身资质、消费者进行房产反向抵押贷款的收益、成本以及相关的风险。对于具体的产品信息、销售渠道、销售人员同样应该进行及时披露,从而帮助消费者充分获得相关信息,防范风险。

与此同时,促进监管也尤为重要。“以房养老”涉及保险、房产、信贷等多个金融环节,在监管方面也需保监、银监以及相关部门通力管理。因此,如何使各部门进行及时的信息共享,通力合作建立监管协调机制,值得关注。

总而言之,“以房养老”试点工作已暂告一段落,虽然试点情况并不乐观,但面对目前中国广阔的养老市场,“以房养老”项目推进仍有商榷空间,下一步,“以房养老”如何发展,需要关注。

[责任编辑:罗文浩(PO031)]

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