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楼市新时代,策略应求稳求灵活 ——凤凰网房产上海
以“2018年春季行情有没有”为主题的易居论坛日前在上海举行。与会专家聚焦春节后全国十几个城市陆续出台新政,深圳的“三合一”、大连的限购、杭州的新盘摇号等,都预示着2018年政策不可能明显放松 -来自凤凰新闻客户端
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楼市新时代,策略应求稳求灵活

凤凰网房产上海站
2018-04-17 12:58

以“2018年春季行情有没有”为主题的易居论坛日前在上海举行。与会专家聚焦春节后全国十几个城市陆续出台新政,深圳的“三合一”、大连的限购、杭州的新盘摇号等,都预示着2018年政策不可能明显放松。京沪等少数热点城市的楼市已经降温一年多,但三四线城市仍在轮动上涨。2018年市场何去何从?

上海易居房地产研究院副院长杨红旭就论坛主题作了专题讲演,他表示,研究当前政策,尤其是两会的政策逻辑、思路和内容显得尤为重要。历年两会政策对于房地产方面的表述各有侧重,透露出不同的管控思路。其中2013年政府工作报告强调“加强房地产市场调控和保障性安居工程建设”;2014年强调“完善住房保障机制”;2015年强调“稳定住房消费”;2016年强调“推进城镇保障性安居工程建设和房地产市场平稳健康发展”;2017年强调“因城施策去库存”。而到了2018年,两会政府工作报告则强调“更好解决群众住房问题”。结合具体的政策内容,应该认为2018年房地产政策的特点为“措辞中性、政策平稳”。

 

楼市进入深度调整阶段

上海易居房地产研究院院长、华东师范大学终身教授张永岳表示,十九大提出了“新时代”的概念,这个概念正不断受到市场和社会的认同。房地产市场也在进入新时代,而新时代就意味着变化,包括量和质方面的变化,这些变化可以体现在土地市场、租赁市场、商业地产市场等领域。房地产企业需要研究新时代的特征和趋势,把握市场利好,积极规避风险,以灵活的策略来参与市场,这样才能做出更为持续和扎实的业绩,进而跑赢市场。

链家上海研究院院长陈泽帅表示,当前房地产市场的数据总体符合预期,比如说从上海二手房的换手率、一手房的市场交易、二手房的租赁等数据看,总体上和当前楼市调控思路、上海当前的人口规模、市场预期的调整等吻合。但房价确实有所下跌,根据链家数据,过去一年上海二手房成交价下跌了6%。另外,从调研数据来看,上海二手房市场中着急套现的数量其实并不多,部分降价交易更多是为了考虑置换,如为了吻合二胎子女的住房需求等。

上坤集团副总裁夏添表示,随着当前重点城市调控政策的收紧,部分资金和需求开始进入到三四线城市,这在购房市场和购地市场上都可以得到体现。比如说有一批热门的三四线城市,不限购、不限贷,生活节奏也相对较快,很多开发商都看好此类城市的发展前景,进而积极进入此类城市。比如说浙江的丽水和衢州,过去年份存在部分土地流拍的现象,现在拿地却非常疯狂,溢价率甚至超过了150%。

 

控风险抓机遇是策略两条线

宝龙地产控股副总裁黄永华表示,当前楼市发展需要关注一些新现象、新矛盾和新困惑。第一是在限价等大背景下,市场供求关系和秩序如何调整成新课题。第二是数据的精准性如何把控,尤其是在房地产联合开发等商业模式下,有些房企重复计算销售业绩,如何精准估算企业业绩更显得关键。第三是要重新审视当前三四线城市的库存,因为部分城市库存规模其实并不多。第四是要防范购房行为和地方经济捆绑的风险,必须研究更长效的房地产发展机制。类似困惑和风险的存在,需要房企对当前市场和调控有足够的谨慎。同时,在积极贯彻十九大精神的基础上,策略上应更加趋于灵活和多元化。

绿城地产上海总经理章建波表示,市场越是收紧的时候,房企越需要注重匠心精神,注重对产品品质和质量的把控。当前有很多房企强调高周转的运作思路,其业绩提升的心态可以理解,但也要警惕一些风险,或与供给侧结构性改革的思路相违背。如果过于强调高周转的思路,同时部分城市又对新盘实行严限价,那么可能会忽视对品质的把控,进而容易形成“建筑垃圾”现象。所以,无论市场如何调整,房企做扎实的过硬产品、让用户满意的产品都是最重要的事。

上海易居房地产研究院院长助理崔霁表示,房地产调控下既要规避风险,也要把握新机遇。尤其是关注一些改革红利很关键,比如说棚改的红利。统计数据显示,2018-2020年全国棚改计划目标1500万套,货币化比例预估为60%,按照2015-2016年货币化安置套均去库存85平米计算,预计去库存面积将达到7.7亿平米。预计棚改去库存面积占比将占到全国新房销售面积的二成以上。抓住此类机遇,将能够为房企的业绩扩张和战略转型提供更好的路径。

 

把握趋势灵活调整策略是关键

中房协流通委常务副秘书长虞海发表示,当前各家房企对于房地产市场和政策的认识都比较清醒,这也有助于房企在接下来的企业运作中把握方向和推进业绩。总体上说,房地产调控是为了建立更为健康和平稳的市场,所以从中长期看,这是有助于创造一个更为公平和高效的市场环境的。对于房企来说,需要承认当前房地产市场的格局有所变化,接下来需要积极关注市场的新机会,比如说二手房和租赁住房等机会。另外,加强诚信体系建设等,都应该是房企企业战略中需要关注的内容。

上海二手房指数办公室执行主任梁志超表示,两会后至少15个城市出台了房地产相关调控政策。而从具体城市看,比如上海调控政策取得明显效果,再度加码的可能性不大。当然,研究今年二季度的市场新特征,有助于更好地把握趋势。随着上海“因城施策”的不断细化,从4月1日起,上海各大商业银行将调整首套房房贷利率优惠为最低95折,再加上一手房预售扩大,低价入市认筹火爆,致使一手房开盘价和二手房挂牌价之间出现倒挂。预计短期内,以刚需及刚改主导的二手住宅市场,或出现成交量稍升即降的态势,未来市场成交量仍保持低位。而新近上海市住房租赁公共服务平台试运行,标志着规范住房租赁新秩序迈入了新的阶段。

上海易居房地产研究院智库中心研究总监严跃进表示,房地产市场降温必然会带来一定的不适应,但房地产市场的盘子依然很大,机会需要主动去挖掘,这取决于房企是否会去主动出击。应该说,当前房地产市场降温的过程中,反而出现了一些新的机会,房企可以积极关注低估的城市、低估的板块和低估的项目。对于此类城市积极进入、对于具体的项目积极进行收并购,这可能是低成本逆势扩张的较好选择。

 

 


[责任编辑:杨睿侠(PO030)]

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