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金融街控股规模扩张资金吃紧 净负债率攀升至151.5%

尽管金融街控股(000402.SZ)曾以“小而美”作为企业发展主张，但在整个行业集中度进一步提升、房企纷纷冲刺规模争抢市场话语权的背景下，金融街控股始终要面对规模化发展所带来的一系列现实问题。

据金融街控股日前发布的2017年度报告显示，公司营业收入255.19亿元，较2016年同期198.53亿元增长28.54%；金融街控股归属于上市公司股东的净利润为30.06亿元，较2016年同期28.04亿元增长7.2%；至2017年末，金融街控股总资产为1252.16亿元，较2016年末增加10.97%。

报告期内，金融街控股房产开发业务实现营业收入232.4亿元（结算面积约112万平方米），同比增长32.7%；物业租赁业务实现营业收入15.6亿元，同比增长24.8%；物业经营业务实现营业收入6.4亿元，同比增长0.23%。

战略布局方面，金融街控股提出“深耕五大城市群（京津冀、长三角、珠三角、成渝、长江中游）中心城市，拓展环五大城市群中心城市一小时交通圈卫星城/区域”的区域战略。报告期内，公司新进入了武汉、成都、苏州、佛山、廊坊等共计5 个城市/区域，初步完成新一轮区域战略布局。

另外，金融街控股综合运用公开市场招拍挂、兼并收购、联合开发等渠道获取项目资源，共获取项目18个，新增权益投资额逾247亿元。其中，公司项目股权投资认缴金额73.2亿元，实缴45.7元，实缴金额较去年同期增加1052.6%。截至2017年底，公司可结算资源规划建筑面积（含地下）1,203 万平方米，其中，地上规划建筑面积约849 万平方米。

与净利润的表现大相径庭，金融街控股经营活动产生的现金流量净额由2016年的170.9亿元大幅下降至-72.5亿元，同比大降142.46%。此外，公司投资活动产生的现金流量净额为-29.3亿元，去年同期为-21.9亿元。现金及现金等价物净增加额则同比下降144.40%。

业内分析人士指出，公司经营性现金流与净利润差距较大，甚至现金流出现负值的情况，表明公司账面利润的质量很低，销售并没有产生真金白银，大量货款能否收回还不确定。同时，这也说明公司业务正处在高速扩张期，由于发展需要不断进行投资，投资性现金流表现为负值也是必要的。

金融街控股在报告中解释，主要是受行业调控政策影响，公司开发业务销售签约和回款较去年同期减少，且公司项目投资较去年同期增加，导致公司经营活动现金流净额较去年同期减少。至于经营活动产生现金净流量与净利润存在重大差异，一方面公司利润中包括投资性房地产公允价值变动产生的税前收益没有形成经营活动现金流的流入，另一方面由于房地产行业的特殊性，公司项目投资及工程支出与销售回款之间存在时间滞后。

据金融街控股年报披露数据显示，受房地产调控政策影响，公司进入的北京、上海、广州、天津、重庆等重点城市销售金额同比下降30%以上。另外，根据市场形势变化和自身存货情况，调控部分项目工程进度。2017年，公司开复工面积为365万平方米，同比下降2.4%；其中，实现新开工面积110万平方米，同比增长4.8%。

中金公司分析师指出，金融街控股期内实现签约销售额235.7亿元（其中住宅产品销售155 亿元，商务产品80.7 亿元），同比下降15%，主要因公司项目多处于调控政策严厉的热点城市。此外，结算进度不及预期。

“一二线城市调控深化拖累短期销售表现。”华泰证券分析师表示，受此拖累公司2017年签约销售金额同比下降14.60%，达235.7亿元，其中商业地产同比下降34.39%，达80.7亿元，住宅地产同比上涨1.31%，达155亿元。报告期末公司预收账款同比下降45.66%，达102.12亿元。

除了销售受影响外，金融街控股2017年的负债总额同比增长12%，达到915亿元。报告期内，受土地投资扩大影响，公司剔除预收款后的资产负债率和净负债率分别上涨至64.93%和151.5%。据金融街控股最新公告称，截至2018年2月末，金融街控股有息负债余额为713.13亿元，累计新增有息负债金额为88.68亿元，占公司2017年末净资产的26.31%。

针对企业资金及负债等问题，记者采访金融街控股股份有限公司相关负责人以求核实，对方表示因上市公司规定，自己不方便透露，具体事宜联系公司董事会办公室相关负责人对接。

根据计划，金融街控股2018年将继续加强项目投资，计划实现项目土地投资权益金额约280 亿元。同时，加大项目开复工力度，计划实现开复工面积约560 万平方米，其中，公司计划实现新开工面积约320 万平方米。业绩方面，实现营业收入、净利润的持续稳定增长。

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