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存量资产证券化再添新军 首单综合业态 ABS落地沪上

3月28日，国内存量地产全产业链投资运营商盛煦地产（NOVA Property Investment Co., Ltd）宣布，旗下全资控股子公司翌成创意资产运营管理（上海）股份有限公司（以下简称翌成创意）成功完成国内首单长租公寓及商办综合业态存量改造ABS产品——湘财-翌成创意信托受益权资产支持专项计划。

近年来，随着住宅价格几轮上涨周期导致的置业门槛上升以及闲置房屋增多，城市人口流动增加导致的刚需提升，租赁市场信息不对称引起的供需不匹配，以及中央和地方多部门政策的大力支持等多种因素作用下，促使国内租赁市场快速发展，以城市更新为立足点的存量资产的改造运营成为了创业热点。房地产开发商、房屋中介、酒店运营商、创业者等各类机构角逐于存量资产领域，抢占长租市场。

而随着存量资产开发运营市场的发展和市场的开拓，融资是其必经之路。近年来主营存量资产改造运营的公司在私募PE股权融资市场十分活跃。2017年以来，随着魔方公寓ABS、自如ABS的成功发行以及新派、保利类REITs项目的成功获批，为该类公司通过资产证券化方式融资开辟了崭新的道路。

据了解，此次翌成创意发行的ABS产品总规模为2.86亿人民币（下同），其中优先级2.56亿元，次级为0.3亿元。在信用级别方面，中诚信证券评估有限公司给予翌成优先A01、翌成优先A02、翌成优先A03级资产支持证券AAA级评级、翌成优先B01级资产支持证券AA评级。

据翌成创意方面介绍，此次入池的物业分布在上海内环以内，主要集中在徐家汇核心商圈内，另一处物业则坐落在北京市区。物业中有长租公寓项目，也有包括创意产业园在内的多出商办物业，其中既有个人租户，也有包括宝马mini、日立咨询、飞利浦、宜家在内的知名企业租户。

由华平投资控股的NOVA盛煦地产成立于2015年，是一家专注于物业收购-改造-运营的专业投资和资产管理企业。凭借自身的资本实力和运营能力，在三年内，盛煦地产以迅猛的势头在中国一线城市发展其资产组合，专注于投资优质地段的商业性资产，根据其特点改造成富有创意的场景，并将公寓、办公和特色商业体融入其中，打造优质产品。另外，从收购、改造，运营到资本运作，盛煦地产拥有一支具有激情、创造和执行力的团队，许多成员在地产界富有盛名，怀着创造美好城市的共同愿望，肩负着中国城市更新全链条的资产管理服务工作·。目前公司投入运营和在建项目已达38个，总投资规模近80亿人民币，项目面积300,000平方米，覆盖上海、北京等一线城市。主要合作伙伴包括：万科、融创、InfraRed南丰、远洋地产、信达金谷、天同宏基、上海金外滩集团、宝马集团等。高速发展能力，产品竞争力，跨功能团队和合作是盛煦地产区别于同行的核心竞争力。

盛煦地产投融资总监唐嘉琛先生表示: 此次是国内首单长租公寓及商办综合业态存量改造ABS产品的发行，充分显示了企业具备稳定持续的综合经营实力，尽管规模并不是最大的， 但在基础资产的构成上则为存量地产运营企业发行ABS产品进行了积极有益的探索。 在盘活企业存量资产的同时，有效提高了融资规模和资产周转率，实现企业在资本市场信誉度的肯定。 

对此，易方达资产管理有限公司不动产业务部副总经理车阳表示，相对于此前存量地产领域发行的长租ABS产品中都是单一业态的长租公寓基础资产，翌成创意的ABS中首次出现了多业态混合的基础资产包，丰富了存量不动产证券业化的主题，有利于证券化产品的稳定性。一方面，相对于单一型产品，综合业态的产品更能形成产品线上的优势互补。而从综合业态的租户角度来看，个人租户和企业租户的混合，也有一定的风险对冲效应，减少租约变动的不确定性，能让公司获得长期稳定的租金收益。再加上此次翌成创意入池的项目均位于一线城市的核心商圈内，以及企业租户强大的品牌背书，有助于翌成创意此次发行的ABS产品获得较高的市场认同度。另一方面，更为重要的是，综合业态的基础资产不仅展现了企业有着较为全面和专业的物业管理和运营能力，也极大的扩展了企业今后获取资产和发行资产的边界，对企业获得持续的扩张及融资创造了条件。

而一些业内人士则表示，目前不论是政策还是资本市场均对存量资产改造呈现向好的趋势，但也不得不看到，由于物业产权归属等问题的影响，目前市场上成功发行的长租公寓ABS的案例，主流仍然是以重资产型的CMBS和REITs为代表，轻资产类的租赁ABS仍然相对较少，规模也不容易上去。

由此看来，未来长租公寓公司若想引入ABS的融资方式，首先还是需要依靠股权融资壮大股东背景或者资本规模，为ABS融资获取关联方的增信做好铺垫；另外，通过规模经济降低运营成本、提高运营收益；最后但也是非常重要的一点就是通过互联网思维、关联产业效应、系统化建设等创新模式拓宽盈利渠道，为ABS融资的核心-现金流做好储备。而此次翌成创意发行的ABS一方面很好的体现了这三个方面，尤其是在以综合业态的形式，在关联产业效应、系统化建设等方面做出了积极的尝试，不仅为日后更多同类型的公司通过ABS融资提供了有益的借鉴同时也让资本市场在对此类项目进行选择和投资的时候，提供一个有效的案例和参照物。

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