据凤凰网房产发现，位于松江新城板块的信达蓝尊二期，于2018年1月19日正式开盘销售，共推出438套房源，备案价为39887-45926元/平。截至今日已整整2个月时间。
但根据网上房地产最新数据显示，项目自1月至3月19日，共计签约143套，去化率仅约1/3。
项目品质中规中矩 生活氛围成熟
信达蓝尊1月开盘，推出建筑面积为77㎡、89㎡、90㎡、112㎡、114㎡2-3房户型，从户型面积和设计上来看并没有什么明显硬伤。社区整体规划11栋18-19层高层住宅，物业公司还是万科物业。就整个产品而言，项目属于中规中矩的刚需、首次改善类产品。
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项目位于松江新城板块，距离松江万达广场不到1公里，再往西就是松江大学城，生活配套齐全，加之板块内保利、万科等品牌社区交付已经有些年头，生活氛围已经相对成熟。
唯一不足的是项目距离轨交9号线松江大学城站直线距离有2公里，需要公交车短驳；但自驾出行则有沪松公路、嘉松南路、G60等快速道路，可以较为快速的抵达徐家汇、虹桥枢纽等商圈。未来还有松江有轨电车开通，能够进一步完善板块交通。
总体来看，信达蓝尊在区域位置、商业配套、产品规划等方面都无明显短板，甚至还具备一定优势，那为什么去化会如此不尽如人意呢？
板块房价已达高位 项目性价比偏低
那就只能从价格方面去找原因，项目二期销售价格为39887-45926元/平，均价44000元/平。
首先，我们来看一下松江新城板块近几年来的房价走势。
可以明显看出，板块从2012到2017年一共经历过两波的大幅度上涨。最近一次涨幅是2016年，当时由于万科梦想派、信达蓝爵、上坤红树湾等项目集中售罄交付，同时松江万达广场正式开业、松江有轨电车规划以及G60科创走廊等利好消息不断，板块价值预期迅速提升。在上海房地产市场整体快速上扬的环境下，松江新城房价出现爆发式上涨，达到历史高位。
然而，进入2017年，随着楼市政策调控不断出台，楼市火热行情受到打压，板块房价出现回落趋势，2017年环比出现下跌。
可以初步得出一个结论，由于松江新城房价近几年来在各大利好规划的助推下已经提前透支的现象，而随着政策调控下的市场降温，板块进入冷却周期。
其次，我们横向对比一下今年上海开盘的外郊环项目。
信达蓝尊距离人民广场直线距离约为28公里，以这个距离为标准的新开项目均是位于嘉定新城、安亭、南桥新城、惠南等区域，其中能够取得良好销售的价格段在3.0-3.5万/平之间，若价格接近4万/平或者更高，就会出现去化缓慢的情况。
通过上述市场表现，我们可以看出，购房者对于此类地段的房价接受度普遍在3.0-4,0万/平之间，高于这个价格，销售就会出现去化缓慢的现象。
因此，信达蓝尊以4.4万/平的价格开盘，相对来说定价偏高，导致去化缓慢。
再提一句，位于松江泗泾的金地玺华邨已拿到预售证即将开盘，均价仅4.0万/平，距离上海核心城区距离更近。
市场回归理性 定价需谨慎
信达蓝尊目前的困境也有一部分可以归结为市场原因。
事实上，与项目一街之隔的绿地林肯公园二期于2017年初开盘，当时售价是45000元/平，且于年末基本清盘。
为什么相同的区位和价格，会有那么大的反差？
一定程度上是源于上海房地产市场的调控逐渐深化。
虽然楼市转冷从2016末已经开始，但市场彻底回落是在2017年下半年。转折点则是7月21日，上海市发布《关于加强商品住宅及其附属地下车库（位）等设施销售监管的通知》（即“一价清”制度）之后，上海新房正式实施摇号开盘模式。也就是从那时开始，上海新房市场从供需两方面开始回落，进入了近6年来的最低谷期。
市场的两个不同阶段，最终导致了两个项目截然不同的销售结果。
而这一情况是松江新城板块的整体现象，除了信达蓝尊，位于板块西部的合生广富汇销售情况更为恶劣，项目于1月16日推出80套联排别墅，均价为55800元/平，根据网上房地产公示，开盘以来仅签约1套，十分惨淡。
更值得注意的是，在该区域内还有两块高价“地王”尚未开盘。
2017年3月29日，中海地产分别以总价20.65亿元、10.7亿元，竞得松江区小昆山地块，楼板价超3万/平；
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2016年07月01日，合景泰富以总价47.35亿元摘得松江新城住宅地块，楼板价超4万/平；
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时移世易，面对着如今的上海市场行情，两大“地王”项目未来也是前途未卜。
综合来看，如今的购房者对住宅的考量已经从原本的投资需求回归到了基本居住需求。价格、区位、配套、产品等成为了左右购房者置业决策的综合因素。因此，项目对开盘的定价需要非常谨慎。
如果有项目出现去化缓慢，购房者不买账的情况，那最大的可能就是！
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