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房地产被列为敏感行业 境外投资项目将受限

摘要：近日，国家发改委发布《境外投资敏感行业目录（2018年版）》，自2018年3月1日开始施行。房地产作为其中的敏感行业之一，其境外投资项目将受限。

近日，国家发改委发布《境外投资敏感行业目录（2018年版）》，自2018年3月1日开始施行。房地产作为其中的敏感行业之一，其境外投资项目将受限。

境外投资项目受分类管控

2月11日，国家发改委发布《境外投资敏感行业目录（2018年版）》，对包括房地产、酒店、影城、娱乐业、体育俱乐部及在境外设立无具体实业项目的股权投资基金或投资平台在内的六类行业的境外投资项目进行限制。

早在去年8月18日，国务院办公厅同意并转发了《关于进一步引导和规范境外投资方向指导意见的通知》，其中第四条指明，限制境内企业开展与国家和平发展外交方针、互利共赢开放战略以及宏观调控政策不符的境外投资，房地产即被列为限制开展的境外投资行业。

东北证券债券研究报告中指出，通常所说的境外投资一般指对外直接投资（股权大于10%），即企业通过兼并或收购对被投资公司的日常经营活动进行控制。此外，企业还可直接投资在外国设立公司，主要集中于经济不发达国家的资源开采业等。

东北证券债券研究报告分析认为，监管层对境外投资进行管控和限制的原因有三。

第一，近两年，受美联储加息、中国新常态的影响，西方投资者对中国经济存在一定担忧，而国内企业，如万达、复星等大量进行海外并购，加剧了国内资本外流，增加了人民币贬值压力。

第二，中国企业进行海外并购紧盯房地产、文娱等资产，有海外转移资产的嫌疑。对此，著名经济学家宋清辉在接受《华夏时报》记者采访时表示：“这些企业将境外投资重点放在房地产等非实体经济领域，不但没有能够带动国内经济发展，反而导致大规模的资金跨境流出，危及中国经济金融安全，更直接损害了中国企业的国际形象。”

另外，这部分投资心态不端正房企，到海外投资不仅逃避了国内对资金的监管、通过房地产业务实现资金转移，还对投资目的地的市场造成一定的干扰，易居研究院智库中心研究总监严跃进对《华夏时报》记者表示。“所以此番限制不仅为防范资金风险，同时也为规范市场的投资行为。”他说。

第三，海外大规模并购依赖高杠杆，有引发系统性风险的可能。

另外，在去年12月26日，由国家发展改革委发布的《企业境外投资管理办法》也将于今年3月1日施行。办法中规定，对由投资主体直接或通过其控制的境外企业开展的敏感类项目实行核准管理，核准机关是国家发展改革委。而对投资主体直接投入资产、权益或提供融资、担保的不涉及敏感国家和地区且不涉及敏感行业的非敏感类项目实行备案管理。

对境外投资项目的核准与备案两方面管理，宋清辉表示：“这说明政府对于境外投资并未“一刀切”，既有‘红线’‘禁区’，也有鼓励的大致方向。诸如基础设施、产能和装备、高新技术和先进制造、能源资源、农业、服务业等，有利于中国企业融入全球产业链和价值链的行业，监管层还是会给予备案通过的。”

房地产境外投资项目或迎利空

据汤森路透统计，2016年中国企业海外并购的总金额达到2181.6亿美元，是2015年的两倍，而2017年全年中国境外并购额为1419.2亿美元，较2016年下降了35%左右。

国家统计局公布的数据显示，去年房地产和文体娱乐的对外投资急剧下降。其中，房地产业对外投资同比下降82.1%，占同期总额2%；文化、体育和娱乐业对外投资同比下降82.5%，占同期总额1%。

前两年，海外地产项目并购的频率不断加快，包括万达、万科、绿地、碧桂园等在内的多家房企纷纷在海外完成了大体量布局，而从当下情形来看，对境外投资的严监管卓有成效。

对境外投资的严管控能促使房企海外投资的节奏放缓，进而使部分资金重新进入国内市场，严跃进表示，另外，“除了有助于资金回流外，此举也是对近期内地房企到香港炒地等做法的遏制，所以也利好香港等地的土地市场和房地产市场的稳定，与此同时，一些海外项目的投资受限，防范了此类项目未来的风险，毕竟当前美股波动下海外的不确定性因素也是在增加的。”严跃进说。

但是对房地产企业来说，此政策的实施将对房地产行业产生极大的抑制作用，宋清辉表示，因此房地产企业需主动适应“新常态”，逐步减少甚至暂停海外投资活动，待进一步对境外投资的标的进行严格考察，以遏制盲目决策等问题。

“酒店、影城、娱乐业、体育俱乐部等都是与房地产业务挂钩的产业，与商业地产的投资有关，然而多类被列为敏感行业，所以对地产企业来说，或有利空影响，这需要企业及时关注并保持警惕。”严跃进表示。

对于未来的境外投资市场，严跃进说：“2018年部分海外投资可能会出现利空，相关企业要更积极地关注国内市场的投资，并且在资金运作上更加规范。”

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