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缺席的一线，抢戏的二线，2018楼市大戏将无法上演

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逻辑的链条

世间万事，纷纷扰扰，看似杂乱无序，其实自有其运行的规则。

今天的楼市同样也是如此，看似乱象，实则背后自有逻辑的链条。

如果你不相信这乱象的背后有着严密的逻辑，请查看米宅之前的文章“你以为楼市已进入下半场，其实政府在下一盘很大的棋”，北上严限，深圳打压，广州放松，二线混战，一切都按照文中的预测在进行。

只是，这不是预测，只是逻辑推理得来的结论，米宅今天同样用逻辑的链条为你理清2018年的楼市万象。

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楼市万象

最近的楼市新闻真是接二连三，密集程度已经让人开始怀疑人生。

二线城市争先以各种方式自我松绑：

武汉、郑州、兰州、南京、济南、青岛、天津等城市先后以各种方式解读了对差异化调控的理解，可以确定的是，还会有更多的二线和三线城市陆续跟进。

不仅是二线，连贵为一线的广州也低调调整了户籍政策。

这些新政明面看是放开户籍，实际是托底限购带来的楼市萎缩，明眼人自然一看就懂。

伴随各种调控的放松，各种说法开始甚嚣尘上。

有人说2018年将是二线崛起元年；

有人说今年深圳房价会最先领涨；

有人说环京要绷不住了，近期就会跟随这波大势放松调控；

有人说北京下半年也很有可能适当放松。

……

各种流言纷纷扰扰，让人无从分辨，结合当下形势，貌似也很有可能。

可是我要说，以上全错！因为很多人只看到了当下的局势，而没看懂这背后深层的逻辑链条。

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焦灼的二线

首先我们要明白，每个城市为何要做出当下的选择。

对于二线城市，它们之所以争先恐后地自我放松，原因无非有二：

一是像兰州这样的城市，本身就经济低迷，财政紧张，如果再持续限购，更加雪上加霜，适度放开限购属于符合差异化调控的精神。

但更多的是像武汉、南京、郑州、天津这样不差钱的城市，它们的人才引进策略一方面是为了托底楼市，但更多是为了城市战略的需求，希望在这次史无前例的城市战争中能抢占先机，获得更多的人才和资金，最终在城市卡位战中拿到更好的座次，谁不希望排在北上深广杭之后呢?

再来看一线。

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分化的一线

广州12月30日低调公布了《广州市推动非户籍人口在城市落户的实施方案》，调整了落户新政策，要求到2020年户籍人口增长至920万，并增加各区人才落户指标。广州终于开始放下一线老大的身段，向二线小弟靠拢了。

再看深圳。

元旦之前，深圳楼市的利空消息却是一则接一则。

首先是风传年后网签价与评估价将统一，将导致贷款难度激增，税赋上调；

然后是深圳商住利空消息，据称商住在过户交易中，公寓增值税计税点已从5个点调整到10个点；

紧接着是新推出的香蜜湖豪宅深业中城宣布只租不卖，将一群豪改和投资客拒之门外；

最后是在一块即将出让的住宅用地上实施了为期5年的限售政策，引发各界疯狂解读。

不出意外，年后深圳楼市还会有新的利空消息继续放出。

再来看北京。

北京2017年楼市可谓惨淡至极，成交价和新政前高点比跌了20%，成交量与16年相比则下跌近五成。

再看政策层面。

共有产权住房用地已完成供应38宗，规划建筑规模403万平米，主要位于朝阳、海淀、丰台、石景山等区域，并非偏远郊区；

2017到2021年五年内北京将供应1000公顷集体土地，用于建设集体租赁住房，平均每年供地任务量200公顷；

12月21日，北京市住建委就新修订的《北京市存量房屋买卖合同》向社会公开征求意见，一时引来解读无数，被许多媒体认为北京阴阳合同将被堵死，二手房交易税费将激增数倍。

这些都购成了对北京楼市的利空。

上海暂无楼市和入户新政出台。

楼市已分化，冰火两重天。

举国上下，只有北京和深圳仍在严限，上海在观望，广州已开始悄无声息地向二线小弟靠拢，希望通过人才落户的放松来扭转颓势。

如果再说清楚一点，全国只有北京在楼市和户籍两个层面双重严限，持续打压，而深圳，由于多年来延续的宽松落户政策，在很大程度上仍然可以破限购，所以只能从楼市政策层面进行不断打压。

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一线分化的深层逻辑

稳如泰山的一线为什么也会分化？

先说北京，做为首都，北京是国家政策的风向标，代表着国家政策的最高执行力，哪个城市都可以放松，但北京不会放松，因为它代表的是国家意志，北京不放松，就说明中央调控的决心不放松，北京一旦开了口子，后果可想而知。

因此，希望北京下半年调控适当放松的人们，可以洗洗睡了，包括环京的小弟，请继续保持冷冻，谁让你环京呢，步调必须和北京保持一致。

再说深圳，深圳更多代表的是市场意志，好不容易把广州挤下了第三名的宝座，靠得就是强大的经济内生力和多年来对人才的引进。

深圳不缺资金，但缺户籍人口，到目前为止，深圳户籍人口只有四百多万，和北上广比起来都差得太多，所以，深圳不会轻易收紧入户政策。但对深圳政府来说，户籍的放开和楼市的打压是一个两难的选择题，户籍不收紧，限购就容易破，房价就容易被炒起来，尤其是现在关于深圳将领涨下一波楼市的说法甚嚣尘上，政府的压力不可谓不大。

和二线城市不同，深圳政府既没有资金的压力，也没有城市卡位的需求，同时又要保持政治正确，还有一点，深圳房价已经很高，如果继续上涨势必会减弱对人才的吸引力。

所以在2018年，深圳楼市的目标是维稳，政府对楼市的打压会是持续性的，只要有上涨的苗头，就一定会有打压的政策出来，政策的级别会根据楼市的疯狂程度来定，所以18年深圳的房价基本没有大涨的可能性，但不排除微涨。

而广州的适度调整实属无奈之举，目前广州卡在一线和二线之间不上不下，很是尴尬，北上深追不上，二线小弟又在后面追得凶，在政策范围之内各种乾坤挪移，广州再不发力更为被动。但贵为一线城市，又不屑于和小弟拼抢人，所以才低调发布落户新政，以至于竟未引起媒体的关注。

上海近一年多来楼市的冰冻程度和北京类似，量价齐跌，但一不缺资金，二不缺人口，又没有排位危机的上海，所以目前选择观望。

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二线抢人抢得过一线吗?

说到这里，可能很多人还是会问，2018年北上广深和二线城市会采用什么样的楼市政策基本说明白了，可是，从城市价值和房价上来说，未来到底哪些城市更有上涨空间呢?

北上赶人，深圳不让涨，广州涨不动，二线张开怀抱欢迎大家来入户来买房，那是否说明未来几年北上深和二线的房价会缩小呢?

这个问题也曾困惑了我很长时间，后来才逐渐理清了头绪。

身处这个行业，接触的全国各地有房产投资需求的粉丝非常多，各大城市的落户政策自然也会对他们的投资方向起到很大的引导作用，但通过近几个月获得的多项信息汇总，我发现，真正为了投资把户籍转移到二线的其实很少，二线的户籍附赠买房对很多投资客来说并没有很大的吸引力，他们普遍认为为了买房把户籍移来移去不是很合算，而目前真正在实施落户的群体，统一指向的基本是同一个城市——深圳。

这些落户深圳的群体，有计划移居的，有只为投资的，有给下一代提前卡位的。我个人接触的投资群体虽然有限，但可以做为一个缩小化的样本来看。

虽然各二线城市都在发力抢人，不断降低落户门槛，拿出各项诚意政策，但是，一线城市深圳仍然是大家的首选，然后才是其他城市。

最早实施抢人政策的武汉，凭毕业证即可落户，购房租房打八折等新政震动全国，2017年1月到10月，吸引大学毕业生落户人数7.9万人，确实效果喜人。

而随后的成都、长沙、郑州、南京等二线城市纷纷降低入户门槛，但效果反而不尽如人意，很简单，所谓的新政，如果所有城市都跟进实施，也就不是新政了，就意味着大家还是站在同一条起跑线上。

而对于“人才”来说，敞开怀抱的城市太多，选择面太大，自然失去聚焦，无论哪个城市都难以获得太好的抢人效果。

而深圳，做为一线惟一的可入门城市，万众聚焦，虽然房价高企，仍然是大家争抢入户的首选，入户人数之多比例之高，远超所有强二线城市。在这种形势下，深圳与二线城市的差距又岂能轻易拉近?

可以想象，做为首都的北京，一旦政策稍微有所松动，会产生什么样的后果。

所以说，一线和二线之间的巨大鸿沟，真不是靠二线抢人就能够迅速抹平的，一线高企的房价，也不是吓退众多投资客的护城河。

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躁动而平庸的2018年

2018年会是一线楼市底部夯实的一年，刚需和刚改不要寄希望有更深的底部。

尤其是北京，这座城市背负了太多的责任。今天，所有的城市为了自身的利益都在暗战，只有北京，保持着坚忍的控制力和忍耐力。对于它的未来，我只能说，经此一役，北京已进入了独狐求败的层级，把其他所有城市都远远甩在了身后。

同时，如果不出意外，2018年最风光的城市会是深圳。

2018年的二线会是被评测和观察的一年。

投资客会带着审视的眼光去观测二线的暗战，会根据每个城市的表现和给出的政策优惠程度，谨慎地投出自己的选票，决定手头资金的流向。

二线城市就像是众多招徕客源的商户，谁的商品性价比最高，谁的优惠和买赠最多，谁才能吸引到更多的客源，但是，无论是哪个二线城市，都不可能获得强势的人才和资金流入。而17年消费者没享受到的上帝的感觉，18年会在二线城市那里重新找回来。

2018年，注定是中国波澜壮阔的地产史上躁动而平庸的一年，虽然现在这个舞台上，有很多城市在试图扮演主角，并且不断给自己加戏，但是，配角就是配角，只要真正的主角并不打算登台演出，这个舞台就不可能上演真正的大戏。

而做为观众的你我，只需静心观看即可。

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