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陈晟——2018年中国房地产十大思考

作者：陈晟 中房数据研究院院长

前不久闭幕的中共十九大向全世界宣告，中国已经进入了新时代。新的历史方位带来新的机遇与挑战，我国房地产业的发展将呈现出如下新的变革：

一是房地产定位的全新变化。十九大报告重申了“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”。未来房子是用来住的，空间是用来使用的，将成为房地产发展的基本立足点。房地产单独作为国民经济支柱产业的经济功能将不断弱化，而社会民生载体空间功能将得到强化。整个行业将面临着又一次重大变革，新变革的力度与广度将不亚于1998年住房制度改革，将深刻地影响未来中国房地产业乃至整个经济社会的发展趋势。房地产的新定位也必然导致一系列行业内部、企业内部的新变革。

二是国家空间布局、经济格局的大调整带来房产选择的变化。十九大报告指明了我国空间布局的战略新方向，区域协调发展、“一带一路”建设、京津冀协同发展、长江经济带、自由港发展等国家战略将进一步深化，雄安新区、粤港澳大湾区等一系列区域发展新亮点也相继涌现。这些区域不仅将成为房地产的新热点区域，也是我国未来探索房地产发展新模式的重要试验区。同时，城市群成为了我国城镇发展的主要空间载体形态，城市之间的人口、经济、产业、金融关联与溢出效应日益明显，城市间房地产市场的联动也愈发频繁。无论是房价还是调控政策，从核心城市扩散至周边城市的周期正在不断缩短。对开发企业而言，空间大格局的变化也将直接影响到企业的战略抉择，一线城市赚利润，二线城市扩规模，未来将更多地成为开发企业的一种选择。下沉城市深耕城市将成为战略选择之一，东莞、平湖、常熟、固安、天长等不知名城市将逐步进入高关注城镇。

三是城市发展模式的新增和存量思维的并行化。从城市内部来看，自改革开放以来，我国经历了一个快速城市化的进程。当前，随着城市化水平的不断提高，我国城市也开始逐步进入了发展的新阶段，城市发展理念和模式出现了新的转变。根据城市发展的不同阶段，不同城市的发展模式也出现了分化，一些城市快速进入存量思维，另一些则仍采用增量与存量并重的发展模式。相应地，城市土地供给体系也发生着相应的调整。随着城市开发边界的逐步划定，北京、上海等城市已经开启了建设用地减量化进程，未来土地供给将出现明显的结构性变化，城市更新将逐步取代土地新增供给，成为建设用地供应的主要方式。基准竞投的土地模式将替代价高者得的获地方式。

四是房地产需求侧发生重大改革。改革开放以来，随着经济快速发展、收入持续提高、财富不断积累，中国人的需求已经从过去的温饱、小康升级为人民日益增长的美好生活需要，整个需求侧发生了深刻的结构性变化。对房地产而言，也是如此。就国内而言，随着中等收入群体的扩大，房地产必须在做好基本居住保障的同时，更多地以市场的方式提供高质量的住房；随着大规模人口迁徙的进程，房地产必须更多地通过租赁的形式来解决城市新移民的居住问题；随着城镇化的推进，房地产必须不断内拓下沉，顺应农村土地的三权分置的改革方向，不断提升特色小镇微小城镇细胞的市场。从全球来看，随着“一带一路”建设的深入，国内外人才双向流动的加剧，中国房地产必须能够为世界解决住有所居的目标，提供行之有效的中国方案。

五是房地产供给侧的改革的调整。落实房地产的新定位，适应需求侧的新变革，房地产供给侧必然将作出新的调整。一方面，为了适应城市居民，尤其是城市新移民的居住需求，住房租赁市场将得到来自政府、金融机构的重点扶持，长租公寓的建设将出现一个高潮，住房体系将朝着租购并举的方向不断调整，发展不充分、不平衡的问题将得到改善。另一方面，人民美好生活需要所带来的消费升级，以大数据、人工智能为代表的新技术催生出新生产力，将共同推动房地产的转型，更多诸如联合办公、自助零售、共享游居、自动物流等创新业态将涌现出来，房地产创新供给不充分的局面将有所改观。

六是房地产投资结构的黄金分割线。随着振兴实体经济、创新驱动战略等国家战略的深入，国家资源将减少向投资性房地产领域进行配置，而更多地投向以先进制造业为代表的实体经济，这是未来国家投资结构转型的大方向。这同样也是开发企业投资结构转型的方向，互联网+、“大众创业、万众创新”等一系列产业政策的实施对房地产空间提出了新的要求，也带来了新的机遇。企业多元化道路上要把握合适的投资黄金分割线，过多的纯房地产投资比例要降，同实体经济相关联的空间和产业投资比例要升，最终形成大致3:7的最优投资比例的转化。大企业要配置产业空间、产业公司要加大产业空间收益。

七是房地产融资模式的变化和突破期许。坚决打好防范化解重大风险的攻坚战，是我国近期面临的一项重大任务。实现房子不是用来炒的定位，弱化房地产金融属性，化解房地产泡沫，则是其中只管重要的一环。2018年，从总量上看，房地产企业及购房者的融资将受到较大的限制，无论是通过银行贷款，还是通过影子银行融资的规模比率将严格控制在17年9月的水平，所有总量都将有所下降；从结构上看，作为有效控制宏观杠杆率的重要手段，减少债务性融资比例，提高权益性融资比例，在债务性融资中，减少间接融资比例，提高直接融资比例，将是一个重要的趋势；同时，作为支撑住房租赁市场发展的重要手段，住房租赁资产证券化产品和市场将得到较快发展，其中真正对标国际的房地产信托投资基金预计将在2018年破题，相关税收及市场准入政策将得到明确。

八是房地产业务内涵、获地方式和产业关联的急先锋形象。房地产需求侧和供给侧的变革、投资和融资模式的转型，必然导致房地产业务拥有新的内涵，从单纯的住宅、商办物业开发转向参与城市运营与治理。不同的区城要求不同的赋能，一线城市城市更新、二线城市产城融合、三四线城市特色小镇， 但是其发展致胜的关键却是相同的，就是必须要有符合当地发展阶段与功能定位的优秀产业。部分开发商已经开始有所布局，绿地与沪上三家知名高校签订产业战略协议、华润与网新、阿里组成产业联盟、万科成立星商汇更新联盟和华人基金的联合，形成产业生态雨林、碧桂园的科创小镇拓展，都是房产大象在跳产业舞蹈

九是房地产内部组织架构的人单合一的创新。为了应对房地产行业的巨大变革，房企内部也在进行相应的调整。就组织架构而言，企业整体架构的扁平化，事业部的小型化和精准化已经成为了一种趋势。无论企业采取群狼战术（进入20个项目10亿的城市）还是独狮行动（单体城市项目过450亿），调动一线的能动性都是至关重要的。同时，人单合一的激励模式也将成为主流，合伙人制度、跟投制度将被越来越多的开发企业采用。跟投比率已经突破到24%，同心共享、倾家荡产式的模式大行其道。

十是房地产服务业处于最关键最重要时刻。房地产的新变革对房地产服务业提出了新的要求。传统房地产服务业正趋于没落，纯信息平台的没落、交易平台的黯淡，究其原因，在于其单一的功能无法满足企业多样化的需求。未来的时代属于那些新的复合功能的跨界平台，他们将有能力为企业提供完整的解决方案，将始终以产业资源导入为核心，更专注于产业拿地支持、城市更新引领、养老旅居平台、文化体育的ip资源支持；同时，为了适应开发企业资本化的外延要求，这些平台也将重视自身资管功能的建设和储备；从技术上来说，这些平台未来将主要依托大数据、人工智能、移动互联、云计算等新技术的抢先实践运用。一些“七图叠加”方法论、产城融合的产业研究院、空间研究院、小镇研究院、城市研究院等将随着恒大研究院的成立，成为房产服务业的核心抓手和企业内部或外挂研究的标配。

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