2017年，对于上海楼市来说，是不平凡的一年，尤其自下半年开始，从土地到新房市场，从开发商到购房者，都能感受到浓浓的调控氛围。其中，针对开发商的预售证限价和购房摇号政策对于一手房市场的影响更是立竿见影。那么这些新政究竟如何影响楼市，购房者又该如何应对呢？
——新政详解——
讨论当下的购房经，自然离不开今年对楼市影响最大的两大调控变化：预售证限价和购房摇号。接下来先一起来了解一下这项变化和其楼市影响。
1. 预售证限价
众所周知，预售证制度是各地房地产市场的基础，也是政府审核新房入市和调控楼市的一个重要环节。尽管没有明确的文件性政策出台，但上海楼市自2017年以来，预售证的发放明显收紧。在年初，对于预售证的调控首先体现在价格上，根据开发商和机构反映，多数项目在原定价格基础上打8折才能拿到预售证。到了下半年，针对预售证的调控进一步体现在数量上。2017年1-7月，上海共计发放预售证104张，而从8月份至今，上海发放的预售证数量不到20张，仅为上半年的五分之一。上海一度出现两周不见一张预售证的情况，不少开发商甚至在降低备案价之后仍然无法获得预售证。
调控影响：
——价格趋稳：由于针对预售证价格的限制，今年上海开盘的项目基本没有像2016年那样出现大幅度的价格上涨，部分项目甚至推出价格低于去年。
——供应外围化：预售证的调控第二大影响是供应的外围化，上半年发出预售证中仅有3张属于内环内项目，6张属于内中环项目，仅占总数的6.7%。而到了下半年，更是没有一张中环以内的预售证出现，因而今年的新房市场基本集中在中环以外的外围区域。
——新房难求：预售证的发放缓慢也导致了新房难求的局面，尤其是地段优越的高端项目，由于无法拿到预售证，更是出现有价无市的现象。
2. 购房摇号
不同于预售证调控，购房摇号新政有着比较明确的新规政策文件。8月初，上海市公协发布了新房公证摇号细则《办理商品住房项目销售摇号排序现场监督公证的指导意见》，对商品房的销售流程和规范细则做了一系列的调整，具体调整如下：
——流程要求：
a. 新房销售摇号必须统一由东方公证处负责实施，并统一采用厦门法信公证云科技有限公司深化开发的“房产摇号公证系统V1.0”
b. 房企应当至少在开盘前10天提出公证摇号申请
c. 新房公证摇号范围包含了预售和现房销售
d. 实行公证摇号开盘，如果中签购房者不想要所中房号，不能将该房号转让他人。
——规范细则：
a.买期房和现房都得摇号：楼市调控期间，商品住房项目开盘销售的房源都必须采取公证摇号排序，按序购房。
b.杜绝内部员工购买：开发商不得设置有利于内部人员购房的入围条件，本项目代理销售企业以及其他房地产经纪机构的员工不得入围。
c.蓄客规则需备案公示：积累客户规则应报区房管局备案，并应在项目或售楼现场公示。
d.严查购房资格：开发商积累购房客户时必须进行限购审核并对其提供的资料真实性、合规性负责。
e.开盘前申请摇号排序公证：房企应当至少在开盘前10天提出公证摇号申请，并在开盘前向相关公证机构申请保全证据公证。
f.公正机构全程现场监督：使用公证处提供的系统，且摇号现场由公证机构作全程现场监督公证，结果当场公布并于一周内上报区房管部门备案。
g.杜绝“保留房源”：一张预售证只能摇号一次，全部房源必须纳入摇号，不得保留。
h.违规严惩：开发企业如违反本规定，一律暂停网签，降低直至取消房地产开发企业资质，并列入全市信用管理“黑名单”。构成犯罪的，移交司法机关处理。
调控影响：
——提升透明度：以往开发商的房源、房价情况有明显的信息不对称情况，现在规定必须提前公示，使得购房者买房的信息透明度明显提升。
——简化流程：开发商经常通过多批次销售、设置门槛、不定期开盘等方式抬高房价，也使得购房者疲于奔命，而今仅需紧盯项目预售证公示的信息和日期即可。
——炒房无门：杜绝了内部购买和保留房源的情况，同时强化购房资格的审核，并采用完全公平的摇号购房，且购房资格无法转让，这对于炒房一族而言，大大压缩了操作空间，以往常见的黄牛、中介牟利现象也大为减少。
——购房应对——
估房价、寻房源——两大环节需调整
针对预售证和摇号购房制度的调控，对于购房者而言，最直观的变化主要在房价和房源信息两方面。从本质上来说，这两项调控都使得购房信息更透明，大大简化了购房者的整个购房流程。目前而言，购房主要紧盯预售证和摇号购房的公示信息即可。当然，伴随制度的调整，我们的购房心态和技巧也需要进行相应的调整。
估房价：宏观看好 低价窗口期已到来
对于房价的判断可以分两方面来看，宏观来说，目前由于政策打压，新房售价普遍低于开发商的预期，前文也有提到，基本在开发商预期上打了8折。同时，由于对购房环节的严控，也使得房价中的额外支出减少了许多，购房成本处于相对较低的时期。这一窗口期，由于调控短期内不见松动，按照以往经验，将至少持续到2018年的上半年。
同时，对于上海的房价预期，业内普遍认为仍会稳步上升，一个比较显著的原因来自城市间的房价对比，数据显示，2016年上海的平均房价在4万元/平米左右，但最贵楼盘的单价已达到23万元/平米，而深圳的最贵楼盘单价是15万元/平米，但均价已经达到6万元/平米，均价和最贵单价之间的价差往往可以反映该城市的房价上涨空间，因而上海房价仍然存在比较明显的上涨空间。
估房价：微观看证 区域房价对号入座
分析完了宏观房价走势，具体到购房者各自的购房区域该如何判断呢？其实目前而言已经相对简单，尤其重点关注新房的购房者，只需紧盯各区域发放的新房预售证信息，价格判断已十分直观。
——2017年1-7月预售证发布情况
（图片来源：今日房产）
——2017年8月至今预售证发布情况
就预售证反映的信息来看，目前上海新房环间均价大致如下：
内环内：9-12万元/平米（均价10万左右）
内中环间：5-11万元/平米（均价8万左右）
中外环间：4.5-8万元/平米（均价5.5万左右）
外郊环间：2.5-7万元/平米（均价4万左右）
郊环外：2-5万元/平米（均价3万左右）
具体区域和项目，购房者可以根据上述图表自行对号入座。当然，同时需要注意的是，由于上海属于全国限购最严的区域，首次购房要求3.5成首付，二套房需要7成首付，相应的购房成本需要做到心里有数，还有部分开发商会提出提高首付甚至全款购房的要求，这些都是需要留意的。
PS：预售证信息获取方式：查询网上房地产网站信息或关注“凤凰房产上海”公众号，我们将实时发布预售证的发布情况。
寻房源：关注公示 资料首付时刻准备
在寻房源的环节，由于摇号购房新政规定开发商必须一次性公示所有房源和价格，因而房源信息的获取已相对简单透明。购房者在确定钟意的区域后，只需了解区域内项目的预售证发放情况，然后前往售楼处查看公示的房源信息即可。
当然，预售证和摇号制度的收紧也使得新房供应比较吃紧，同时一批房源一次性推出等细则的加入也使得开发商推盘的节奏明显加快。相比以往，限购资质证明、首付款等前期工作必须时刻准备，否则很有可能错过自己钟意项目的开盘。
——新政下的购房全流程一览——
Step1: 核对政策确认资格
Step2: 确定需求核算收入
——确定购房的居住面积（人均居住面积至少30平米为宜）
——确定大致环线区域（上班通勤时间再1小时以内为宜）
——确定大致购房预算（参考环间均价和自身首付比例估算置业成本）
2017年上海环间新房预售证价格
内环内：9-12万元/平米（均价10万左右）
内中环间：5-11万元/平米（均价8万左右）
中外环间：4.5-8万元/平米（均价5.5万左右）
外郊环间：2.5-7万元/平米（均价4万左右）
郊环外：2-5万元/平米（均价3万左右）
Step3：选择区域确定项目
——划出大致希望置业的区域板块了解板块内的具体项目（登录https://sh.ihouse.ifeng.com/查询具体区域的新房情况）
——选出地段户型价格符合需求的项目进行实地考察
——如未在售关注项目预售证情况（可关注“凤凰房产上海”微信公众号，接收预售证实时发布）
凤凰提示：一般预售证发布附带开盘日期和房源数量，可向项目咨询认筹人数了解大致的购房难度（即认筹房源比）
Step4：关注公示看房选房
——一般预售证发布后10-20天开盘，这段时间可前往售楼处查看“一房一价”公示，了解自己想要购买的具体房源。
——选房同时可了解一下房源具体位置、朝向、付款要求等情况。
凤凰提示：除了自身需求还要了解一下房源的紧俏程度，衡量大致的摇号中标率，此外重点了解清楚开发商对付款时间、首付比率、贷款等方面的要求，提前做好准备。
Step5：验资摇号签约付款
——提交验资材料（身份证、户口本、结婚证等）
——开盘当天前往指定地点参与摇号选房，中签后签约付款
凤凰提示：验资需十个工作日，需在开盘前十天验资完毕。摇号进场仅限合同人，其余亲属无法入内，摇号选房时的事宜需提前协商。
Step5：验房收房产权过户
——在合同指定日期联系开发商办理验房收房（如延期开发商需付滞纳金）
——收房后进行产权过户（需缴纳一系列的税费，大头是契税一般为总价3%）
凤凰提示：验房收房一般有时间段可选，最好选择雨天，并邀请专业人士。发现问题，需以书面形式取得开放商等的签字及盖章，并保留证据。交房后的物业交割最好做详细记录，方便后续的打理。
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