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莱坊纪言迅：伦敦在“霍桑效应”下的投资价值

“一座城市要想吸引谷歌这样的公司，必须先变得像谷歌办公室一样充满灵感和惊喜。为此，必须融合当今全球城市中的非正式沟通人际圈，比如科技极客、美食家、同性恋者 (LGBT)、文化热衷者和精酿啤酒爱好者。一座城市必须为怀有远大志向的人提供大展宏图的舞台，而对于某些人来说，取悦老板远不如与城市中那些不受世俗陈规束缚的的文化人相谈甚欢。”——莱坊2018《全球城市》报告

今年的《全球城市》报告，莱坊围绕建筑设计、租户趋势、场所建造、投资策略和多用途开发，探讨了如何在房地产的各个方面做到最优。然而，房地产的成功往往跟所在地的经济增长息息相关，那么问题在于：一座优质城市的经济应该是怎样的？

莱坊现任国际物业顾问董事及大中华研究及咨询部主管纪言迅先生就2018《全球城市》报告作了相关的介绍和对现有的各大热门城市的预期和展望。

纪言迅先生拥有英国南安普敦大学经济学学士学位与会计及管理科学硕士学位。他活跃在研究领域超过20年。除了房地产领域之外，他的研究范围更涵盖大中华区社会经济各个领域，以及公共政策范畴。纪先生说一口流利的英语，粤语和普通话。在他职业生涯的早期曾就职于英国广播公司。作为公司主要代言人之一，纪言迅先生经常在媒体发表为他对全球，亚洲，中国内地及香港物业市场的观察和展望， 包括电子媒体访问和署名分析文章。

一语破的——缺乏前瞻性的中国投资者

最近李嘉诚抛售国内物业的新闻引起了业内的广泛关注，但是国内物业有人抛有人买，这个是公司策略性的问题，没有必要恐慌，纪言迅先生表示，中国的很多个人投资者对于世界城市的整体发展缺乏系统而全面的了解，会容易出现随大流，盲目从众的投资误区，《全球城市》报告就是应运而生的参考资料，莱坊希望可以通过这本报告将公司致力于研究的全球各大城市的现状和发展趋势与投资者共享，为投资者提供及时、全面、专业的投资意见和建议。

霍桑城市——更具竞争力和投资升值空间

回到最初的问题：一座优质城市的经济应该是怎样的？

一座优质的城市应该拥有文化底蕴、多样性、生活方式和充足的机会才能吸引人才。尽管雇主可以提供能够结合上述要素的微环境——办公空间，但是这些要素也应该存在于城市层面以催生大量有技术和创造力的员工，从而推动企业的成功发展。

2018《全球城市》报告中提到了“霍桑效应”：当人们在意识到自己正在被关注或者观察的时候，会刻意去改变一些行为或者是言语表达的效应。这些效应是积极的，可以较大幅度的提升工作效率。根据拉夫堡大学的研究，人们平均近20%的工作时间不在办公室度过，而且除了工作时间之外，每周有80%的时间可以自由支配。既然在我们的生活中，大部分时间都不在办公室里度过，那么，为了让城市在全球更具有竞争力，就必须让霍桑效应延伸到办公室之外，覆盖整个城市，从而发挥更广泛的作用，“霍桑城市”的概念由此产生。

一座城市必须为怀有远大志向的人提供大展宏图的舞台，能做到这些的城市都在全球城市中名列前茅；而达不到这个层次的城市，正在逐渐失去商机、工作和投资吸引力。例如，通用电气公司在去年将总部就从康涅狄格州费尔菲尔德市搬迁到了名校汇聚、有着良好创新文化的波士顿。再比如，尽管英国退欧带来诸多不确定因素，而且从很多其它城市也能成功入驻欧盟市场，Snap Inc（SnapChat的所有方），仍然选择伦敦设立其在欧洲的第一间公司。

英国脱欧“软着陆”应证了纪言迅先生此前对英国经济和投资趋势的乐观判断，纪言迅先生表示英国脱欧，伦敦的经济比人们预想的要好，英镑贬值成为了海外公司的投资机遇，科技业和金融业对脱欧无感。这便是“霍桑城市”具有的冲击应对力，尤其是国内投资者适时的成为了伦敦房地产的“抄底者”。

伦敦优势——成功实现了“霍桑效应”的“投资海绵城市”

纪言迅先生透露：根据莱坊的研究数据表明，伦敦依然是国内投资者的首选城市，人数没有像前几年增幅那么明显，涨幅相对平稳，一方面跟国内控制资金外流有关系，另一方面是楼价也水涨船高。伦敦楼价升幅每年约4~10%，市中心回报率在3%左右，外围的回报率在5~6%的样子，随着谷歌买入了伦敦一块较大面积的土地后，房地产的增值潜力回升明显，脱欧后的抄底让具有前瞻性的投资者赚的盆满钵满，这样的机遇现在已经赶不上了。

伦敦良好的发展和协作大环境注定了它会成为优质的投资城市。

首先是语言，英语是世界流通的语言，国内的投资者从小就接受英语教育，不需要再进行其他语言的学习就可以在当地轻松交流和生活；其次是集中的知名院校，没有一个城市可以如伦敦一样具有如此集中且十分优质的教育资源，这给投资者子女的教育问题提供了便利和良好的环境；再有，英镑汇率近年来持续下跌也吸引了更多的投资者；而相比同为最受投资者青睐的城市纽约而言，英国的税收方式简单透明，是极具包容性的“投资海绵城市”；英国给与外界的良好印象也是英国对外宣传战略之一，没有哪一个国家对于自身的形象包装和宣传会有英国这么频繁，英式贵族文化也深入人心。

最后，也是最重要的一点，伦敦作为成功实现了“霍桑效应”的城市，具有更强的环境适应能力和更稳健的重塑能力。从2007年至今，柏林科技发展迅猛，GDP增长19.0%，而以金融为主导的法兰克福仅增长了 5.9%。类似地，在美国，以科技研发为导向的城市，如圣弗朗西斯科（从 2007年至今， GDP增长 17.6%）、波士顿 (15.2%)，超出以芝加哥 (6.2%) 和迈阿密 (6.6%) 为代表的其它城市。然而我们再来看下纽约 (11.5%)和伦敦（21.2%）这类城市的增长水平，这两座城市在2007年之前都以金融为导向，但在后十年成功发展了科技创新产业。由此可见，适应能力比拥有大规模科技产业更为重要。如果科技领域出现下滑，届时我们将能知道柏林是否能够快速调整定位，迎接下一个新兴产业。但对于房产投资者来说，伦敦具备更稳健的重塑能力和对外界冲击的。

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