林菁晶,金缕春,颜世龙
地处京西南的房山区域，曾被认为是北京楼市的价值洼地。但去年以来，在房价整体上涨的趋势带动下，房山也正式步入5万+时代。
近日，《中国经营报》记者走访了房山在售的多个新盘和具有代表性的二手房项目后发现，自3月份新政之后，这里的楼盘销售量呈现出全面下滑现象。一些改善型的大面积非普通住宅项目，更是因为首付金额比例的提升而导致销售滞缓（首付第一套40%，第二套80%）。甚至有些楼盘出现开盘了大半年之久，还有三分之二以上库存未售出的情况。
但即便如此，开发商依旧采取死守价格的策略，不仅不打算下调房价，还计划对新开盘的楼盘价格实行略微上调。
与之相反的是二手房市场的量价齐跌。3月份新政之后，房山区二手房交易量出现了大幅减少，价格也出现了较为明显的下跌。部分次新房小区单价从年初的5万多元跌至现在的4万元左右，更有一些“不保值”的老小区，因为面积较大，加上户型设计不够合理，现在只需单价2万多元就能入手。
新房量跌价不跌
作为北京当前新盘最多，体量最大的区域之一，房山区的新盘主要集中在良乡大学城和长阳半岛两个板块。
其中，良乡大学城附近聚集的多为面积较大、产品较为高端的改善型项目，其中包括五矿名品·学院墅、万年·广阳郡九号等等。
记者来到五矿名品·学院墅项目，该项目主打英伦风格的洋房别墅产品，目前全部采取现房销售。该项目的售楼员告诉记者，学院墅项目均价5.3万元/平方米左右，虽然是毛坯交付，但因为赠送面积较大，因此相比该区域的其他改善型项目，还是比较有竞争力的。
学院墅主推135~165平方米三居、四居户型，并且赠送30平方米面积中包括一间朝南卧室。“虽然项目单价在区域内不算便宜，但总价如果均摊到使用面积，单价仅有4万元出头，可以说是附近最划算的新房了。”该售楼员表示。
记者从北京市住建委网站查阅资料了解到，五矿集团于2012年拿下该地块，当时楼面价仅为17500元，2015年销售价格也仅有每平方米2.4万~2.5万元，以如今5.3万元/平方米的均价来看，短短5年之内楼面价已经溢3倍。并且，开发商对于项目未来价格能否继续上涨也显得很有信心，表示“并不急于出售”。
万年·广阳郡九号项目的销售情况也不容乐观，作为2013年房山区地王，如今也是良乡板块最高端的楼盘之一，该项目在售户型均在160平方米以上，最大面积包括228平方米的三居，目前单价均已超过6万元/平方米，总价轻松突破千万元。
随后，记者又来到房山区长阳板块。该板块的配套设施较良乡来说已经趋于成熟，目前主要在售楼盘有五和万科·长阳天地、中粮·京西祥云等。
在五和万科·长阳天地，记者了解到，与良乡板块改善型项目扎堆的情况不同，长阳周边在售新盘多为刚需项目，虽然交通和配套方面优于良乡，但价格基本在5万元/平方米上下，且产品也多以中小户型为主。
数据显示，2017年1~8月，房山区商品房销售面积为54.7万平方米，下降51.4%；商品房销售额142.7亿元，下降36.5%；而商品房待售面积为137万平方米，增长36.9%。
“开发商早几年的时候拿地价格相对较低，如今房价早已翻番，如果没有资金压力很少会降价出售，因此新房市场价格一直都很坚挺。而虽然从数据上看，交易量有所下滑，但这主要与房源规模本身不大有关。” 研究院智库中心研究总监严跃进分析。
二手房量价齐跌
与新房市场形成鲜明对比的是，二手房市场的量价齐跌。
“3月新政之后的几个月几乎是零成交，从5月开始，因为部分房东扛不住政策急售，开始大幅度降价，一直持续到11月，价格都在微降。” 附近的链家经纪人告诉记者。
以11月初刚开盘的五和万科·长阳天地为例，目前均价在5万元/平方米左右，而一街之隔的首创·新悦都和中国铁建(11.860, 0.33, 2.86%)·国际花园目前二手房价格在4万元/平方米左右。“两个盘都是次新房，是整个房山最好卖的二手房项目，价格却比旁边五和万科的房要便宜1万元/平方米，一套房下来价格能少近100万元。”该经纪人告诉记者。
这样的情况同样出现在万科其他次新房小区。记者来到中粮万科·长阳半岛小区，该小区今年3月份二手房均价还在5.5万元/平方米，如今只有4.5万元／平方米。上述经纪人表示。“有些次新房还算比较抗跌，房山还有不少‘不保值’的老小区，因为面积较大，加上户型设计不够合理，现在只需单价2万多元/平方米就能入手。”
“相比于新房价格，二手房价格却对市场反应非常灵敏，价格波动较大。”严跃进表示，就整个北京房地产市场来看，房山区的房源规模其实是不大的，很难说区域价格是出现明显下跌，对北京整体楼市影响也并不大。
“房源背后潜在的需求依然较大，后续受益于包括大兴机场、雄安新区等概念的影响，实际上都会带来房山区域市场发展的新机遇。所以类似区域作为北京近郊区市场，总体上会有一轮新的发展机会，长期来看，量价都有继续提升的可能。”严跃进表示。
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