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“限售”优于“控预售证”？或成中国楼市长效机制核心

原标题：“住宅限售”成中国楼市长效机制核心组成，一线城市有望跟进

9月22日至23日，2天内，西安、重庆、南昌、南宁、长沙、贵阳、石家庄、武汉8个省会城市密集出台楼市调控措施，其中6个城市实施了限售。随着限售这一措施被逐渐认同，未来这一举措将会被更多城市借鉴，有专家认为，近期量价齐跌的一线城市也将成为“限售”对象。也有评论人士指出，包括限售限价在内的措施已经使得商品房炒房的属性大大降低，无形中起到使商品房经济适用房化的功效，限购、限售和限贷等措施正成为历史选择的中国大城市楼市新长效机制。

进入下半年，一线城市房价全面止涨。9月18日，国家统计局公布的70个大中城市住宅销售价格数据显示，8月，一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比均下降0.3%。

期中，北京、上海、广州、深圳新建商品房价格同比降幅分别为4%、5.2%、3.6%、1.5%。二手房价中，一线城市呈现稳中有降态势。广州指数环比持平，而7月广州指数环比仍上涨，北京、上海、深圳环比分别下跌0.9%、0.2%和0.2%。 

以北京为例，限制高价楼盘入市等临时手段被认为是房价下跌的原因之一。7月11日，北京市住建委发布的《北京住房和城乡建设发展白皮书(2017)》重申，将继续坚定不移加强和完善房地产调控，严格商品住房预售、现售的价格引导，对于申报价格明显高于前期或周边在售项目价格的，一律暂缓批准预售许可或办理现房销售备案，确保2017年房价环比不增长。

今年8月份之前，北京市住建委未曾核发过单价8万元以上的新房住宅预售许可，最近一次批准预售单价10万元以上的商品住宅项目，则要追溯到2016年第四季度。这使得北京地产业内人士将8万元/平方米看成是一条房价的“隐形红线”。

进入8月，北京数个高端楼盘预售证获批，华润置地（1109.HK）名下昆仑域、九龙仓（00004.HK）旗下北京中国玺和中国金茂（00817.HK）的北京金茂府均得以入市，三个项目预售均价都在9.5万元/平方米。

但北京市房协秘书长陈志表示，连续有高价房地产项目放行，这并不意味着北京会对高价地项目无限制地放行，（放行）表明北京市对今年控制房价环比不增长的目标完成有较大信心。

有分析人士，随着价格的逐步放开，未来包括北京在内的一线城市也将会引用对炒房更加直接管控的限售措施来稳定市场预期，在房子不能出售的情况下，将会大大降低投资者短期获利的心态。

新华网引述某地产首席分析师张大伟的观点，高端项目会并不会被无限制地放行。他预计，2017年北京楼市调控依然会高压运行，房企为了避免未来市场下行，加快预售的举动可能会明显。 

相较于控制高价项目的预售等临时举措，“限售”被认为是长效机制的重要组成部分。某研究院智库中心研究总监严跃进同样认为，房地产交易中对于房屋流动性进行管制，让“房住不炒”的导向真正落实，体现了当前住房市场的长效机制正逐渐确立，甚至可以认为“限售”和此前的租赁政策或都有可能成为长效机制中的核心管控技术。

由新华社主管主办的报刊刊发的一篇《住房市场限购限售限贷“短效机制”或成新长效机制》文章也表达了这一观点，文章指出：在商品房成为中国住房供应主体的今天，重构经济适用房制度已经不具备条件。但另一方面，限购、限贷、限售政策的大行其道，却又无形中起到使商品房经济适用房化的功效。深入分析可以发现，经过严格的限购、限贷、限售后，中国大城市商品房和新加坡式经济适用房的界限已经非常模糊。……中国大城市限购限售后的商品房，与新加坡式经济适用房在经济属性上并无本质差异。同样只能出售给特定资格人群，同样只能持有限定套数。至于需要持有一定年限才能上市的限售政策，则是直接借鉴了新加坡的经济适用房政策。新加坡式经济适用房由政府直接供给，而中国的商品住房土地也由政府直接供应，只是建设环节借助了市场力量。文章认为，“限购、限售和限贷这些所谓的‘短效机制’，才是历史选择的中国大城市楼市新长效机制。”

中信建投分析师陈慎则认为，“限售”不仅是通过控制房屋流动性来抑制价格上涨预期，同时，新房转化为二手房的年限延长意味着市场潜在供应的降低，这期间房屋主会动或者被动流入租赁市场，而这符合当前租售并举的政策思路。

另有业内人士认为，作为长效机制重要组成部分，“限售”政策将向更多的城市蔓延，房价已经出现下跌的一线城市也不会是例外，未来，“限售”或将替代控制预售证等临时手段来调节楼市。

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