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陈志武：房产调控过度反而增加投机动能

作为耶鲁大学终身教授，陈志武被誉为“中国十大最具影响力经济学家”的华裔美国人，他不遗余力地向人们介绍金融也对经济发展、个人自由与自由的重要性。其代表作之一《金融的逻辑》一经出版，常年占据财经畅销书榜首。作为一位具有广泛影响力的经济学家，陈志武教授的经济观点和言论也总是社会上引发持续关注与激烈争论。

房产作为消费品，其终极价值在于“住”，但它是否还能用作于投资？经过一轮史无前例的房产限购政策，我们欣喜的发现房价有了停止上涨的迹象。然而对于调控中的中国楼市走势，陈志武并不看好。 设立雄安新区的消息近来引发热议，这对集中疏解北京非首都功能、有效缓解北京“大城市病”有重大意义。节目中，陈志武剖析了“大城市病”的病因，也给出了这样的药方……

作为耶鲁大学终身教授，陈志武被誉为“中国十大最具影响力经济学家”的华裔美国人，他不遗余力地向人们介绍金融也对经济发展、个人自由与自由的重要性。其代表作之一《金融的逻辑》一经出版，常年占据财经畅销书榜首。作为一位具有广泛影响力的经济学家，陈志武教授的经济观点和言论也总是社会上引发持续关注与激烈争论。

房产作为消费品，其终极价值在于“住”，但它是否还能用作于投资？经过一轮史无前例的房产限购政策，我们欣喜的发现房价有了停止上涨的迹象。然而对于调控中的中国楼市走势，陈志武并不看好。 设立雄安新区的消息近来引发热议，这对集中疏解北京非首都功能、有效缓解北京“大城市病”有重大意义。节目中，陈志武剖析了“大城市病”的病因，也给出了这样的药方……

陈志武：房子成为投资品是经济进步的表现

任何一个社会，不管它的金融市场、资本市场有多发达，房地产和土地都不可能变为第二位重要的，会继续第一位重要的。

我对于最近几年比较流行的一些观点不是太认同，房子作为投资品来看待，由此在有的时候也会让房子成为投机品，这是一种经济进步的表现。

老百姓曾因房子而富有

经过90年代住房市场化改革，中国老百姓终于有了财富，而这些财富最重要的表现载体就是房地产。之所以中国社会从90年代末期到现在，越来越往财富型社会转型，与房地产市场作为投资品市场的存在和发展有百分之百的关联性。

让房地产市场和相关这些产业成为经济发展的主要动力，这肯定是会存在于一个时间段内的，因为在90年代初期以前，城市住房条件非常紧张，都是三代人住一间小房子，白天办公，晚上睡觉，爷爷奶奶一辈、父母辈和小孩都住在十几、二十平米的空间里。从那个状态过渡到后来几乎每家都有自己的房子，甚至平均可能有80、90平米，100平方米的房子，这种跳跃式的变化肯定对整个经济和房地产相关的这些产业带来了前所未有发展机会。

靠房地产拉动经济的时代已经过去

但是现在中国的房子拥有率，有的地方是90%多，甚至于更高。所以在目前住房相对饱和，甚至于房地产供给过剩，在这个大背景下，未来十年、二十年还要去依赖房地产市场成为中国经济的主要支柱和发展引擎的话，我觉得这是非常不现实的。一些改善型的需求会让房地产开发商从舒适度、各种不同的设计花样风格方面去做不同的定位，因此会有一些增量的机会，但是靠房地产带来的经济和财富增长的欣欣向荣的时期应该说已经过去了，未来必须要靠其他的行业，特别是虚拟消费、人身体验、与互联网、医疗有关的行业，这些是未来经济的主要支柱。

靠政府调控 投机需求越“调”越多

所以这个时候，政府如何要干预、要调控房地产的话，在做法上肯定不能像我们看到的过去这么多年所做的，投资需求或者投机买房的需求跟预期关系连得很紧，如果是刚性需求，可能跟他对未来房价的走向预期是越看好还是越看低有一些关系，但是关系会非常弱、非常少。如果是针对于投机和投资买房的群体来做调控的话，越是经常性的干预就越会带来一些本来不会有的买房的需求。

有一个最典型的例子，在南京，还有其他一些城市出现了一个局面，因为地方政府一些官员不能够允许房价涨得太多，所以他们把房地产开发商要推新房项目的新房价格压得很低，不能让他们涨很多。这样一来就造成了一个局面，有些小区盖好了，有一些房子已经卖出去了，有的房子还没有卖出去，还没有卖出去的，仍在房地产开发商手里的房子的价值必须控制在比较低的水平，但是二手房市场不受管控，这样一来，有些小区里面已经买到手的房子，如果想要卖出去的话，价格可以比房地产开发商卖出去同一个小区里的房子，价格每平米高1万多元。很多从投机投资的角度来买房的人一看，这是一个很好的套利机会。所以这种需求是完全因为调控扭曲所带来的预期，而形成的投机需求。

我觉得除了增加土地供应，还有一个必须要做到的是短期、高频率的政策转换，在过去这些年制造了太多没必要的投资买房需求。

地方政府尽量不要干预房价

我觉得在这个时候，宏观调控的政策更应该是有大势时可以出来一下，如果实在要做的话，平时要尽量少干预，让市场本身形成各种预期，要帮助三四线城市去库存，尤其是三四线城市的政府不要去限制房价，不要去把新房卖出得罪人的价格，如果就让这些开发商自己去降价卖，不仅仅可以把今天的库存局面变得缓和很多，而且把未来更多库存的压力给降下来。

因为这些开发商如果在现有项目里面没有赚到太多的钱，甚至亏损了，他们以后做新的开发项目时，就会做更多的市场调查，会更担心，更会去考虑风险的问题。所以这里面的道德风险是这些政策决策层应该要考虑的。

陈志武：要解决资源过于集中的问题

让“无形的手”更好发挥作用

北京哪个方面都是全国最好的，全国资源的调配权、金融资源的调配权、政策的控制权也都集中在北京。大家第一追求的目标就是尽最大可能到一线城市去拿到一个户口，即使拿不到户口也到那边生活。所以要改变这个局面的话，要从体制上面做根本的改革。

华盛顿是美国联邦政府的首都，但是华盛顿在美国既不是医疗最好的地方，也不是美国的金融中心，也不是美国大学最集中、最好的地方，没有几个美国人，也没有几个中国人，总是想把自己的儿子、女儿送到美国华盛顿去读大学，因为他们知道，美国最好的大学不在那里，缓和大家都往一线城市挤的局面，必须得回归到十八届三中全会关于让市场起决定性作用这个基本的思路、基本的方针上面。

逆全球化给中国带来了前所未有的机遇

我们看到美国和欧洲，尤其是包括英国在内的这些早期的发达国家，都出现了非常强的逆全球化、反自由贸易的潮流。尽管这些变化使得未来这些年对中国经济和世界经济来讲不确定性大大增加了，让我们这些决策层必须要准备应对这些挑战。从20世纪初开始，一步一步建立起来的世界秩序，本来都是由美国唱主角，欧洲配合，其他西方发达国家配合建立起来的秩序。尽管是美国主导建立基于规则的20世纪的世界秩序，但是特朗普忽视了这些历史，甚至不了解这些历史，所以主动地要打破美国主导的基于多边国际规则、国际协议和国际组织的世界秩序，既然这样的话，就给中国在国际舞台上、在国际规则制定、国际秩序建立和维护方面提供了非常好的、很难得的机遇。

但是挑战也很大，自从郑和下西洋，那个时候本来中国也可以有一次机会，在建立世界秩序方面做一些事，但是没有这样做，所以使得之后的中国，不管是明朝还是清朝等等不同的时期，基本上都没有怎么介入建立国际秩序，没有怎么在参与国际社会、国际事务中间做太多的事，这样的话，就会有一些挑战。

陈志武：用产业政策辅佐AI发展是个灾难

网友：用产业政策来辅助或支持人工智能科技产业的发展，是一个灾难还是一个机遇？

陈志武：以由政府推动很多私募股权母基金作为例子，每次推出这种项目时都一再强调，我们推出这些私募股权基金不是去追求最高回报的，我们要扶持这些产业。他们没有想到正因为他们这个思路，就把本来最市场化的、最可以鼓励创新、创业的PE基金、VC基金、天使投资基金给搞砸了。

私募股权基金行业现在也变得不去看回报了，这样鼓励很多创业的人都去把产业政策和商业计划写得很漂亮，大家都挖空心思去想怎么样骗到钱，而不是把心思放在把自己的创新、创业做得越精越细、最大化。

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