频道导航

重磅解读丨上海实行新房销售"一价清" 折射出什么市场乱象

7月21日，上海市住建委联合上海市物价局发布《关于加强商品住宅及其附属地下车库（位）等设施销售监管的通知》（简称“《通知》”）。明确要求新房及车位销售，实行“一价清”制度。新政从新政发布起立即执行。

新政5大重点内容解读

一、实行“一价清”制度

政策原文：商品住房及其地下车库（位）等附属设施的销售实行“一价清”制度。房地产开发企业应当严格按照备案价格以及《上海市发展改革委关于贯彻落实<商品房销售明码标价规定>的通知》（沪发改价督〔2011〕006号）有关规定，对外销售商品住房及其地下车库（位）等附属设施，不得超备案价格销售。除房屋和车库（位）等附属设施价款外，房地产开发企业和其他单位、个人不得向购房人收取电商费、团购费、茶水费等其他任何价款或费用，不得以捆绑搭售或者附加条件等限定方式，使购房人接受商品或者服务价格。

政策解读：实行“一价清”制度，一房一价，一车位一价。除此以外，无论是开发商或其他单位和个人，均不能向购房人收取电商费、团购费、茶水费等其他任何价款或费用，也不许捆绑搭售，比如捆绑搭售装修费用。杜绝了开发企业和第三方企业的电商销售模式以及变相加价等行为。

二、实行“价格承诺制”

政策原文：商品住房及其地下车库（位）等附属设施销售实行“价格承诺制”。价格承诺书应当作为房地产开发企业制订的商品住房及其地下车库（位）等附属设施预售方案的内容之一，由房地产开发企业对销售过程中的明码标价、房屋和车库（位）销售价格、车库（位）租赁价格以及价格有效期等作出承诺，向项目所在地房管部门一并备案。房地产开发企业应当在销售场所的醒目位置公示价格承诺书。

政策解读：承诺房价，承诺车位价（售价与租赁价），承诺上述价格的有效期，并向房管部门备案于销售现场公示，加强了项目销售价格的公开度和透明度，防止了“跳价”现象。

三、车位价格接受政府指导

政策原文：房地产开发企业应当按照《上海市商品房销售方案备案管理暂行规定》（沪房管市〔2009〕213号）的要求，制订商品住房附属的地下车库（位）等设施销售方案，包括租售方式、销售价格或租赁价格、价格承诺书等，与商品住房销售方案同步向项目所在地的区房管部门备案。区房管部门应当会同区物价部门加强销售方案的指导和审核，对于定价不合理的，应当要求房地产开发企业重新申报备案。在售的商品住房附属的地下车库（位）等设施需调价的，应当向项目所在地的区房管部门重新提出申请备案。房地产开发企业应当将已备案的商品住房附属的地下车库（位）等设施销售方案与商品住房销售方案（包括一房一价、一车位一价等）在售楼现场同步张贴公示。

政策解读：车位和房屋一视同仁，都需要部门备案，接受政府指导。从政策流程上防止了开发企业将房屋价格转嫁到车位上，从而变相提高售价。

四、车位不得“惜租” 房企不得擅自调价

政策原文：商品住房附属的地下车库（位）等设施，应当提供给本项目内的业主、租赁人使用。房地产开发企业尚有未出售的车库（位）等附属设施，应当出租给本项目内的业主、租赁人使用，不得以只售不租等理由拒绝出租。同一商品住房项目小区内同一区域、相同类型的地下车库（位）等附属设施，应实行同一租赁价格标准。房地产开发企业应当在商品房预销售合同和前期物业服务管理合同中，明确销售价格、租赁价格、价格有效期以及有效期满后的收费标准调整方式、程序等内容。业委会成立前，房地产开发企业不得擅自调整地下车库（位）等附属设施的租赁价格。业委会成立后，如需调整租赁价格的，由房地产开发企业与业委会协商确定。

政策解读：如有未出售的地下车位，必须租给业主和租房者使用，加强了车位的利用率。业委会成立前，开发商不得调整地下车位的租赁价格。在对于车位租赁价格的制定上，业主有了一定的自主权。

五、新政内容严格执行

政策原文：各区房管部门和价格监管部门要加强对商品住房及其地下车库（位）等附属设施租售的指导和监管，对未按本通知要求执行的房地产开发企业，一经查实，暂停网签资格，情节严重的降低直至取消房地产开发企业资质，并列入本市严重失信企业名单。构成犯罪的，移交司法机关处理。

政策解读：本次新政内容将严格执行，强调了违规操作的后果。

重拳出击背后折射出的市场乱象

本次新政内容发布的背后，正反映出了当前上海房地产市场的种种现象。2017开年至今，上海拧紧住宅预售证的审批“阀门”，房企的定价格申请受到多方限制。

相关人员透露，近期上海市中心单价在10万元以上的项目预售证基本没有希望通过，单价5万元以上的商品住宅都在排队等预售证。有一项目从最初声称开盘至今已经跨越半年时间，由于价格原因仍未获批。

价格上被限制是当前多数开发商难以取舍的问题，价格过高无法取得预售许可证，卖得太低则达不到销售预期，一些资金方面有保障的开发商干脆选择“稳坐钓鱼台”，处于观望状态，不去领预售证对外封盘不卖。

在预售证审批收紧的情况下，上海新房市场供应一直处于低靡态势，购房者面临“无房可买”的局面。因此，一旦有项目入市，便为引来热烈关注。部分低价入市的项目则成为了购房者争抢的“香饽饽”，而开发企业为了弥补与原先预期的价格落差，提高利润率，从而采用了各种变相加价的方式，近期在上海接连有项目被爆出收取“天价茶水费”，也就是所谓的“订房费”。

因此，在这种背景之下，上海住建委本次出台的新政意在严厉打击此类现象，减少开发企业暗箱操作的空间，保护购房者的利益。

专家观点

中原地产市场分析师卢文曦分析认为，车位捆绑销售，茶水费是近期楼市怪向，也引起买家不满。《通知》直接赌住漏洞，加强销售环节管理，销售环节将更透明。前两天开盘摇号，加上价格全部清，房企舞弊的空间几乎没有了。反过来，对买家是重大利好，可以保护购房人利益。“房企以前搞车位捆绑销售、收取茶水费，是为了可以从房价的损失中补回一定利润，现在没有任何操作空间了。如果回款压力大的话只能低价销售”。

点击查看完整内容