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叶檀：一线城市房价被打压 二三线城市心花怒放？

来源：叶檀财经

一线城市是房地产领域的大号，一直在一个大型合唱团里领唱，二线城市紧挨着一线城市伴唱，心里想着的是，我才是主角，我才是主角。三线城市站在边上，没有太大的野心，至于那些四线小号，站在边上张着嘴，出工不出力。

有那么一天，指挥指着二三线城市说，你们，站到这边来，指着一线城市说，你们，过去。一线城市傻眼，看着指挥棒，磨磨蹭蹭站到了角落里。

2017年6月26日，政协第十二届全国委员会常务委员会第二十一次会议召开，会议强调“要坚持分类调控因城施策，稳步推进房地产去库存，促进房地产市场平稳健康发展”。

看不懂因城施策吗？看上面的例子。

千钧压力下，北上广深这些大号城市不敢涨。

根据国家统计局5月的数据，北京、上海新建商品住宅价格止涨，广州环比涨幅较4月缩小了0.5个百分点，深圳则在4月维持一月平稳后再次下跌。二手住宅价格北京正式开始下跌，且跌幅达0.9%，为5月最大；上海由升转平，不再上涨；广州、深圳虽未下跌，但涨幅都在缩小。

房价还在涨怎么办？造呗。开发商站在台上，抱着头大叫，别扔鞋，房价跌了，跌了。

第一个办法就是老办法，双合同。媒体报道，广州部分开发商通过“双合同”规避限价，房价明降暗升。

所谓“双合同”，就是签两份合同，一份是需网签的购房合同，另一份是装修合同，两份合同加起来的金额才是购房总价，装修合同金额不能贷款，需与购房合同中的首付款一并支付。

二手房是传统的阴阳合同，阴阳合同就是签约合同价格低，买房者实际支付的价格高。有理由相信，目前的一手房、二手房房价都是偏低的，这既是规避税费的需要，也是听从指挥的政治需要。西安、成都政府都在清查阴阳合同。

一线城市还是有很多资源，大家对大号的爱一时改不过来，在强压之后，房价有时候止不住上升。就像已经站在边上的歌手，突然发出了刺耳的海豚音。

根据263理财网的数据，截止6月24日，6月北上广深一手房交易量仅达5月全量的60%，交易量增速放缓，但房价走高。京沪单周房价突破4.9万/平，深圳房价突破5.3万/平。

一线城市傻了眼，他们被捆住了手捂住了嘴，刚好是二三线城市高歌的时候。手里捏了一把烂牌的城市，简直是心花怒放。

过去两年是一线城市、一线城市卫星城，现在资源向城市群里的二三线城市转移。

以江浙沪一二线城市为例。

2016年，流入上海的人口居然为负数。截止2016年年末，上海市常住人口总数为2419.70万人。其中户籍常住人口1439.50万人，外来常住人口980.20万人。户籍常住人口增加了6万人，二胎多了，有才有钱的人有了户口，而常住人口只增加了4.7万人，从外地流入、无户籍的常住人口反而减少了1.3万人。

接下来是南京。南京常住人口下降得比上海还要多，从2012到2016年，南京市人口净流入数持续减少，2015年人口净流入170.2万人，到2016年就下降到164.2万人，一年时间，人口流入减少6万人。

可以喘口气的城市是合肥，2016年年末，合肥全市常住人口786.9万人，比上年增加7.9万人，增长1.0%。我们无法细分7.9万人是外地净流入，还是本地人口增长？来看看上年人口抽查的数据。截止2015年末，合肥净流入常住人口61.3万人，比上年末增加4.5万人，增长7.9%，其中市区净流入常住人口124.3万人。估计合肥从外地净流入的人口这两年每年在5万左右。

江浙沪人口增长最可怕的城市是杭州。截止2016年年底，杭州常住人口为918.8万人，比2015年末增加17.0万人，增幅1.89%。2015、2016年，杭州常住人口增长都在10万以上，太厉害了！

如果说合肥是往舞台中间走了一步，杭州更是直接走到了中间，斜眼看看上海，你算什么？我才是主角！

以为杭州真的能在几年内超过上海？那是太傻太天真，一线城市人口下降，那是被打压的结果，听好了，一线城市需要的是有钱人，有权人，有技术的人才，其他人才，流入了周边的二三线城市。

太仓是沪漂在买，昆山是上海老年人在买，连重庆的高价房，都有不少是上海人在买。未来，人民币国际化，上海的地位将逐渐超越香港，上海陆家嘴就相当于曼哈顿。

从资源、人口和经济看，中国城市群正在形成，一线城市被摁在地下，给了武汉、合肥这样的城市超越的理由。只有武汉、合肥这些城市发展成熟，周边才可能有卫星城。

所以，中国城市发展秩序是这样的，一线城市，一线城市卫星城，二三线城市，二三线城市的周边城市。

扔掉你的感情，不要上当，不要把对房地产的憎恶和投资扯到一块。

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