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东莞：新房申报价不能明显高于同区域在售项目

3月21日，东莞政府出台了最新的楼市调控政策。《通知》对于土地供应、房价备案和房地产整治上都有了进一步的要求和规范。值得关注的是，市政府将加强对房企的备案价管理，要求其申报价格不得明显高于同区域同类型在售项目价格。同时，延长房企上调备案价和缩短下调备案价的时间。

东莞房协会会长陈骏良指出，结合去年的限贷、限购和今年限价政策，东莞的调控力度整体是比较温和的。另外，此次限价政策比较灵活，开发商可以根据市场变化进行价格调配，整体有利于房地产市场的稳定发展。

加强房企备案价管理

申报价过高不予核发预售证

去年10月6日，东莞市政府出台了楼市限购限贷的新政。之后随即也推出房价备案制度，即成交价高于备案价格或者比备案价格下浮超过15%的，网上销售系统将自动锁定交易，无法网签。这一制度为国内首次。此次出台的限价政策相比去年更为严厉。

此次《通知》对房企的备案价有了新的规定：新建商品住房项目首次申报房价备案，其申报价格明显高于同区域同类型在售项目价格，又不能作出合理说明的，发改部门可暂不办理房价备案，住建部门可暂不核发预售许可证或暂不办理现售备案证书。此外，开发商应根据项目楼面地价及建安成本等因素合理确定申报价格。

而对于现已通过的备案价的住房项目，其调高备案价格幅度超过本通知实施前最后一次备案价格5%（含）的（实施前未备案的，以首次备案价格计），发改部门可暂不办理房价备案，房管部门可暂不予以办理网签系统录入房价的变更。

另一方面，《通知》对于新建商品房备案价格的调整时间也有了规定。对同一套住房，已办理销售价格备案的新建商品住房项目，若调低备案价格，间隔时限由原规定的2个月缩短为20天。调高备案价格的，间隔时限由原规定的2个月延长至90天。

增加住宅用地供应

打击房企“囤地”行为

针对东莞去年土地过热的情况，东莞市政府也有了明确的表态。首先，根据市场需求变化适时调整土地供应计划，增加住宅用地的供应量。在商品住房供应偏紧、库存量较少的区域，增加住房用地供应量；在商品住房库存量较高的区域，控制住房用地供应量。

同时，《通知》强调开发商的用地竞买资金必须为自有资金。同时，还将探索采取“限地价、竞配建人才房（保障性住房）”“限房价、竞地价”等新型房地产用地交易方式，促进土地市场理性平稳，严控地价过快上涨。

对于房企“囤地”的行为，《通知》也提出了相应的措施。据了解，国有建设用地使用权人在取得土地使用权后，属于自身原因在超过国有建设用地使用权有偿使用合同约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的，按照土地出让价款的百分之二十征缴土地闲置费；未动工开发满两年的，无偿收回国有建设用地使用权，并将该受让人纳入土地市场诚信黑名单，禁止该受让人及其关联企业参与全市土地竞买活动。

东莞楼市调控表

2016年10月6日

限购

本市户籍限购2套；非本市户籍再购房之日起前两年逐月连续缴纳1年及以上个税或社保，限购2套。若不能提供，限购1套。

限贷

无房无贷款者、首套房贷款3成；有贷款记录但无房者、有1套房但无贷款记录者、有1套房贷款结清者，购房贷款为3成；有1套房但贷款未结清者，购房贷款为4成；2套及以上无法贷款。

2017年3月21日

限价

新建商品住房首次申报房价备案，明显高于同区域同类型在售项目价格，又不能作出合理说明的，发改部门可暂不办理房价备案，住建部门可暂不核发预售许可证或暂不办理现售备案证书。

现已通过的备案价的住房项目，其调高备案价格幅度超过本通知实施前最后一次备案价格5%（含）的（实施前未备案的，以首次备案价格计），发改部门可暂不办理房价备案，房管部门可暂不予以办理网签系统录入房价的变更。

解读

可防止房价过快上涨

市场过热

“此次的调控政策是挺合理的，这有利于房地产市场的稳定发展。”德州地产公司副总经理朱廷勇认为，该政策可以防止房价过快上涨，市场过热，这也是给购房者吃了一颗定心丸。

针对东莞的新政调控，合富辉煌市场研究部总监李兴旺表示，根据东莞商业饱和的现状，适时做出供地结构调整，加大住宅地块供应，减少商业地块，将缓解东莞商品住宅供求失衡矛盾，最终对房价起到一定平抑作用，同时亦缓解商业供过于求的矛盾。另一方面，他认为，地价的高低由供求关系决定。“限房价、竞地价”方式在去年的凤岗地块做出了试点，不能从源头上解决高地价问题。

东莞市住建局相关负责人表示，“此次政策的重点是要引导开发商合理定价，规范市场价格行为。这也是希望能促使开发商能够充分结合市场和自身情况，更加精准理性定价，防止随意涨价、乱涨价行为。接下来，我们也会结合市场具体情况，细化操作，针对新政里面的细则，定出一个统一执行的标准。”

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