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金融"飓风"突袭上海！央行给楼市扔下一颗“原子弹”

这厢边，开发商还在谈论这几天拍了多少”地王“，推高了多少地价房价。那厢边，央行却紧接着放了个大招。

大家都惊呼：又要降温了？！

第一瓢冷水来了！

中国人民银行上海总部3日宣布，在全国率先实施房地产金融宏观审慎管理，对占上海信贷总量三分之一的房地产金融活动，进行全方位的监测与管理。

“实施房地产金融宏观审慎管理，不是对既定房地产调控政策的调整，而是为了确保上海房地产调控政策的有效落实和贯彻。”央行上海总部表示。

“上海市房地产金融宏观审慎管理”涉及的房地产金融业务情况，涵盖金融机构房地产贷款集中度、稳健性、信贷结构、资产质量、差别化住房信贷政策执行情况、借款人偿债能力、市场利率定价自律机制决议执行情况、压力测试等方面。

此次央行文件包含四部分：监测体系、评估体系、政策工具箱以及基础性数据库。

从国外经验来看，央行可能采用的主要工具包括以下几个方面：

（1）贷款价值比（LTV），与我国购房首付比相对应，实践中，一些国家如新加坡、韩国还根据首套房、二套房、房屋价值以及区域等差别制定不同的要求；

（2）债务收入比（DSTI），此基础上，一些国家还建立了总债务收入比（TDS）、房产债务收入比（GDS）等指标，如加拿大规定借款人的总债务收入比一般不超过40%；

（3）控制房贷期限；

（4）房地产部门额外资本要求，如瑞典金融监管当局对金融机构的住房按揭贷款额外设定2%的资本要求；

（5）房地产贷款风险权重；

（6）拨备要求，即强制金融机构针对房地产贷款计提更多准备金。

此外,一些国家还采用了有特色的办法，如加拿大政府规定房贷首付比例低于20%的购房家庭必须购买房贷违约保险；欧盟、英国金融政策委员会（FPC）要求金融机构对借款人偿付能力进行压力测试等。

上海市房地产金融宏观审慎管理框架并没有完全照搬国外经验，而是从我国的国情以及上海市经济金融的特点出发，使用的调控政策工具主要有:

（1）最低首付比例要求；

（2）房贷利率要求；

（3）借款人偿债能力要求；

（4）评估结果与MPA激励约束工具相挂钩；

（5）窗口指导等。

以债务收入比（DSTI）为例，管控的是个人债务不能超过收入总额40%。贷款价值比实际上说的是贷款占未来房产价值的比重，由于上海房价一直在上涨，房地产价值在不断提升，而贷款数恒定，这个比值会随着房价提升不断减少，该比重对于房价未来风险降低有参考作用。

而房地产贷款要求和资本拨备，对于银行放贷房地产贷款起到了制约和警示作用，窗口指导也会提高首付比例和利息。

开发商没钱买地了？

不难看出，央行对上海的房地产“泡沫”已经有了警觉。

权威人士就说过，“树不能长到天上去，泡沫不能无限吹大”。房地产价格与经济增长水平已经不相适应，尤其是最近上海“逢拍即出地王”，风险已经明显高于其他地方。

央行上海总部的数据显示，今年第一季度，上海市本外币房地产开发贷款增加99.6亿元，同比少增116亿元，其中1月份增加135.5亿元，同比少增33.7亿元；3月份减少1.4亿元，同比多减29亿元。不排除银行降低开发贷比例，所以此举对于开发商来说影响颇大。

另外据央行上海网站统计，今年1季度上海本外币个人住房贷款增加917.3亿元，同比多增657.5亿元。

此前，摩根士丹利华鑫证券首席经济学家章俊曾预计，一二线楼市的房地产开发贷将很快降温。开发贷发放太厉害，银行风险也会随之增加。

因而，在3月25日的“最严厉调控”政策之后，这一次央行打算拿上海”开刀“多点出击。

新城控股高级副总裁欧阳捷就认为，试点这项管理系统，选上海再合适不过。作为金融中心的上海有着得天独厚的优势，一旦试点成功，全国各地其他城市都可以依葫芦画瓢，照搬上海经验。上海在金融管理上更具有前瞻性，更有利于总结和推广。

要说这次试点的作用，要知道，此前的调控政策直接让各商业银行房贷受理量较今年1-3月平均水平回落超过50%，外地户籍房贷占比下滑至11%。

这次“审慎管理”的基础数据库，既考虑了人口对房地产市场的刚性需求，又考虑了宏观经济与金融因素（如经济增长、融资规模、利率、汇率、股市等其他资产收益率、跨境资金流动等）对房地产市场的影响；既有对房地产市场的监测，又有对房地产金融运行的关注。可预测，上海市房地产金融宏观审慎管理，将从银根入手对市场起到非常显著的调整作用。

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